Szukasz pomocy w zrozumieniu umowy najmu lokalu użytkowego? Wynajem nieruchomości komercyjnych to duże zobowiązanie – a sformułowania w umowach często nie ułatwiają sprawy.
Przed podpisaniem umowy ważne jest szczegółowe zrozumienie warunków najmu, swoich praw jako najemcy oraz obowiązków wynajmującego. Umowa najmu lokalu użytkowego jest prawnie wiążącym kontraktem i oferuje mniejszą ochronę ze strony rządu niż umowa najmu lokalu mieszkalnego, więc musisz mieć jasny obraz tego, co możesz, a czego nie możesz zrobić.
Aby Ci pomóc, przygotowaliśmy przewodnik wyjaśniający niektóre standardowe warunki umowy najmu nieruchomości komercyjnych. Niezależnie od tego, czy wynajmujesz nieruchomość komercyjną po raz pierwszy, czy też masz już pewne doświadczenie, ten przewodnik powinien dać Ci jasność potrzebną do dalszych działań.
Elementy umowy najmu nieruchomości komercyjnych
Umowa najmu lokalu użytkowego daje najemcy lub dzierżawcy prawo do korzystania z danego lokalu w celach biznesowych lub handlowych przez określony czas. Zazwyczaj umowa najmu zawiera szczegóły dotyczące:
- Rodzaju nieruchomości
- Okres najmu
- Wysokość należnego czynszu
- Rodzaj działalności dozwolonej w lokalu
- kaucja za bezpieczeństwo i uszkodzenia
- Zasady podnajmu
- Postanowienia dotyczące rozwiązania umowy najmu
Co ważne, w dokumencie znajdzie się również informacja o tym, kto jest odpowiedzialny za wprowadzanie ulepszeń i ubezpieczenie lokalu.
Standardowe warunki najmu nieruchomości komercyjnych
Po zapoznaniu się z tymi różnymi elementami, poniżej przedstawiamy kilka typowych terminów, z którymi można się spotkać.
Rodzaj nieruchomości
Opis prawny lokalu
Określenie to odnosi się do sposobu identyfikacji nieruchomości w transakcjach prawnych dotyczących nieruchomości. Opisuje to, co jest przedmiotem najmu i często zawiera adres, opis granic i budynku oraz działkę lub plan piętra (choć niektóre z nich mogą być dołączone jako załączniki). Może również zawierać opisy przedmiotów znajdujących się wewnątrz budynku, znanych jako urządzenia i ruchomości (wyposażenie).
Armatura
Są to elementy nieruchomości, które są przymocowane do lokalu w taki sposób, że ich przeniesienie lub usunięcie spowodowałoby uszkodzenie. Przykładami armatury są zlewy, toalety, wykładziny i szafki do zabudowy.
Chattels
Są to elementy mienia osobistego, które można łatwiej przenieść lub usunąć. Przykładem mogą być biurka, zmywarki do naczyń, żaluzje lub zasłony.
Okres najmu i odnawianie umowy
Ta część określa długość umowy najmu lokalu użytkowego i może obejmować:
Automatyczne odnawianie
Twoja umowa najmu będzie trwała bezterminowo, dopóki Ty lub wynajmujący nie złożycie wypowiedzenia (w określonym okresie wypowiedzenia). W zależności od tego, co uzgodniłeś, okres odnowienia może być tygodniowy, miesięczny lub roczny.
Ustalona data zakończenia
Umowa najmu określa dokładny dzień, w którym kończy się umowa najmu. W tym czasie wynajmujący nie może podwyższyć czynszu ani zmienić żadnych warunków, chyba że wyraźnie zastrzegł sobie takie prawo, a ty zgodzisz się na zmiany. Najemca jest zobowiązany do pozostania w lokalu przez cały okres najmu i nie musi składać wypowiedzenia na koniec umowy. Po upływie ustalonego okresu można przedłużyć umowę na kolejny czas określony na tych samych warunkach lub automatycznie przekształcić najem w najem okresowy. Jeśli nadal będziesz zajmować lokal bez żadnej z tych umów, wynajmujący może rozpocząć proces eksmisji.
Okresowa
Jeśli wynajmujący zgadza się, żebyś pozostał w lokalu po upływie ustalonego terminu, a ty nie podpiszesz nowej umowy najmu na czas określony, będziesz miał umowę najmu okresowego. Taka umowa najmu automatycznie odnawia się co tydzień, miesiąc lub rok, dopóki jedna ze stron nie wypowie jej z zachowaniem okresu wypowiedzenia. W przypadku tej umowy wynajmujący może podwyższyć czynsz lub zmienić warunki najmu z odpowiednim wyprzedzeniem.
Bezpieczeństwo najmu
Kiedy kończy się umowa najmu, a jest ona “chroniona prawem najmu”, masz prawo do jej odnowienia na tych samych warunkach, co poprzednia umowa, pod warunkiem, że wynajmujący nie jest w stanie podać żadnej z ustawowych podstaw do odmowy. Takie zabezpieczenie pomaga w planowaniu biznesowym. Jeśli jednak Twoja umowa najmu jest “pozbawiona” bezpieczeństwa najmu, wynajmujący może poprosić Cię o opuszczenie lokalu w momencie wygaśnięcia umowy bez podania przyczyny.
Opłata za czynsz
W przypadku nieruchomości komercyjnych czynsz zwykle płaci się z góry za każdy kwartał. Jednak umowy najmu lokali komercyjnych są bardziej negocjowalne niż umowy najmu lokali mieszkalnych, więc mogą być nieco elastyczne.
Czynsz bazowy
Jest to minimalna kwota należnego czynszu, określona w umowie najmu. Jest to stała kwota, która nie obejmuje czynszów procentowych i innych kosztów operacyjnych.
Najem procentowy
W przypadku tej umowy, która dotyczy głównie sprzedawców detalicznych w centrach i galeriach handlowych, najemca jest zobowiązany do płacenia czynszu bazowego powiększonego o pewien procent miesięcznego lub rocznego dochodu brutto. Ze względu na ten dodatkowy procent, czynsz bazowy jest często niższy niż w przypadku standardowych umów najmu. Tutaj przydadzą się dobre umiejętności negocjacyjne. Ty i Twój wynajmujący uzgodnicie wysokość stawki procentowej oraz “punkt krytyczny”, czyli poziom sprzedaży, przy którym zaczyna obowiązywać procentowa stawka czynszu. Uzgodnisz również wyjątki od wartości sprzedaży, np. gdy sprzedajesz artykuły pracownikom sklepu.
Leasing FRI (Full Repairing)
Znana jako umowa najmu z pełnym ubezpieczeniem i naprawami, najemca będzie musiał pokryć wszystkie koszty konserwacji, napraw i ubezpieczenia. Możesz być ubezpieczony bezpośrednio lub przez wynajmującego, ale wszystkie związane z tym koszty są obowiązkiem najemcy.
Umowy najmu z czynszem netto
Większość umów najmu lokali komercyjnych na rynku to umowy netto, co oznacza, że najemcy muszą pokryć część, jeśli nie wszystkie, dodatkowych kosztów. Obejmuje to rachunki za media, koszty utrzymania i podatki od nieruchomości. Istnieją trzy rodzaje umów najmu netto: pojedyncza, podwójna i potrójna. W przypadku pojedynczej umowy najmu netto najemca jest odpowiedzialny za czynsz i podatki od nieruchomości. W umowie podwójnej (najczęściej spotykanej) to ty pokrywasz czynsz, podatki od nieruchomości i składki ubezpieczeniowe, a wynajmujący pokrywa koszty utrzymania. Natomiast w najmie potrójnym wszystkie koszty związane z nieruchomością przypadają na Ciebie.
Najem z czynszem brutto
Najemca płaci czynsz podstawowy plus wszelkie określone wydatki związane z lokalem. Wynajmujący pokrywa wszystkie pozostałe wydatki związane z eksploatacją i utrzymaniem lokalu, takie jak ubezpieczenie, media i podatki od nieruchomości. Przeciwieństwem tej umowy jest umowa najmu netto.
Przegląd czynszu
Jeśli najemca zajmuje lokal przez wiele lat, wynajmujący może domagać się rewizji czynszu, aby dostosować jego wysokość do aktualnego poziomu rynkowego. Przegląd czynszu będzie się odbywał w odstępach czasu uzgodnionych w umowie najmu, zazwyczaj co trzy do pięciu lat. Klauzula dotycząca przeglądu czynszu będzie określać termin przeprowadzenia każdego przeglądu, metodę i procedurę przeglądu, założenia i wyłączenia przy wycenie lokalu oraz postanowienia dotyczące postępowania w przypadku ewentualnych sporów.
Należy pamiętać, że przegląd jest zazwyczaj dokonywany na podstawie stanu lokalu w momencie podpisania umowy najmu. Jeśli od tego czasu dokonano w lokalu jakichkolwiek ulepszeń, nie będą one brane pod uwagę. Jeśli jednak wynegocjowałeś z wynajmującym wprowadzenie jakichś ulepszeń, mogą one zostać uwzględnione. Przeglądy czynszu są również “tylko w górę”, co oznacza, że wynajmujący może jedynie podwyższyć czynsz. Jeśli wartość rynkowa spadła, czynsz pozostanie taki sam, a nie zmniejszy się.
Poręczyciel
Jeśli jesteś stosunkowo nową firmą z niewielką historią handlową lub działasz w branży wysokiego ryzyka, wynajmujący może zażądać od Ciebie gwarancji najmu. W takim przypadku należy wyznaczyć gwaranta lub poręczyciela, czyli osobę, która zgadza się zapłacić wszelkie straty (w tym zaległy czynsz) bezpośrednio wynajmującemu, gdybyś nie był w stanie tego zrobić.
Zachęta przy podpisywaniu umowy
Czasami wynajmujący może wprowadzić zachętę lub ustępstwo, aby zachęcić Cię do podpisania umowy, np. miesięczny bezpłatny czynsz.
Kaucja zabezpieczająca
Podobnie jak w przypadku wynajmu nieruchomości mieszkalnych, należy wpłacić kaucję. Zazwyczaj jest ona równa jednomiesięcznemu czynszowi, ale może wynosić nawet do trzech miesięcy, w zależności od rodzaju nieruchomości i prowadzonej działalności. Jeśli w trakcie trwania umowy najmu najemca zniszczy lokal lub nie zapłaci czynszu, wynajmujący wykorzysta tę kaucję, aby odzyskać pieniądze. Na koniec umowy najmu otrzymasz z powrotem kaucję pomniejszoną o wszelkie potrącenia za naprawy i renowacje.
Harmonogram stanu lokalu
Aby ocenić, czy jakiekolwiek uszkodzenia lokalu powstały wcześniej, czy też zostały spowodowane przez Ciebie, wynajmujący na początku umowy najmu komercyjnego sporządzi raport z inspekcji stanu lokalu. Raport ten będzie zawierał szczegółowy opis stanu lokalu, często wraz z dokumentacją fotograficzną. Na koniec okresu najmu wynajmujący porówna ten raport z aktualnym stanem lokalu, aby ocenić ewentualne szkody. Jako najemca warto upewnić się, że w raporcie prawidłowo ujęto wszystkie istniejące uszkodzenia, aby mieć pewność, że nie zostaniesz za nie odpowiedzialny.
Podnajem
Jeśli umowa najmu lokalu użytkowego na to pozwala, podnajem pozwala na wynajęcie całości lub części lokalu osobie trzeciej na pozostały okres najmu. Osoba trzecia przejmuje wówczas wszystkie niezbędne obowiązki, choć jako pierwotny najemca nadal ponosisz odpowiedzialność za miesięczny czynsz i stan lokalu. Należy pamiętać, że jest to skomplikowany proces i konieczne jest sporządzenie umowy podnajmu komercyjnego, na którą wszyscy się zgodzą. Umowa podnajmu często ma takie same warunki jak umowa główna, choć nie zawsze.
Cesja leasingu
Umowa ta, nieco inna niż podnajem, polega na całkowitym przeniesieniu pozostałej części okresu leasingu na osobę trzecią. Cesja najmu również wymaga zgody wynajmującego, ale jeśli zostanie ona udzielona, najemca opuszcza lokal i przekazuje wszystko. Nie zawsze oznacza to jednak całkowite usunięcie odpowiedzialności. Jeśli nowy lokator nie wywiąże się z umowy najmu lub zniszczy lokal, wynajmujący może pociągnąć do odpowiedzialności Ciebie lub nowego lokatora.
Zakończenie umowy najmu
Miejmy nadzieję, że będziesz w stanie dotrwać do końca swojej umowy najmu z ustaloną datą końcową lub z automatycznym odnawianiem. Jeśli jednak z jakiegoś powodu będziesz musiał zakończyć umowę najmu lokalu użytkowego przed terminem, masz kilka możliwości. Dwie z nich to podnajem i cesja umowy najmu. Jeśli żadna z nich nie jest możliwa, należy wprowadzić klauzulę zerwania umowy.
Klauzula zerwania umowy
Określa ona, że umowa najmu może zostać zakończona przed terminem bez ponoszenia kar. Aby ją aktywować, należy złożyć wypowiedzenie z co najmniej dwumiesięcznym wyprzedzeniem. Jeśli twoja umowa nie zawiera klauzuli zerwania, będziesz musiał nadal płacić czynsz przez pozostały okres najmu.
