Komercyjny kredyt hipoteczny to kredyt zabezpieczony na nieruchomości, która jest uznawana za komercyjną lub niemieszkalną, i może być wykorzystany zarówno do zakupu, jak i refinansowania. Komercyjne kredyty hipoteczne mogą być wykorzystywane do finansowania różnego rodzaju nieruchomości, w tym w pełni komercyjnych, o mieszanym przeznaczeniu, a nawet gruntów.
Kredytodawcy udzielający komercyjnych kredytów hipotecznych zazwyczaj podchodzą indywidualnie do oceny wniosków, co oznacza, że kryteria są często bardziej elastyczne. Pozwala to kredytodawcom na bezproblemowe rozpatrywanie szerokiej gamy “nietypowych” scenariuszy, takich jak drobne problemy z historią kredytową wnioskodawcy. To sprawia, że kredyty hipoteczne na nieruchomości komercyjne są bardziej elastyczne niż kredyty hipoteczne na cele mieszkaniowe, w przypadku których podejście do oceny ryzyka jest bardziej rygorystyczne.
Kto może otrzymać komercyjny kredyt hipoteczny?
Komercyjne kredyty hipoteczne może zaciągnąć prawie każdy, a najczęściej korzystają z nich inwestorzy w nieruchomości i właściciele firm.
Jakie są korzyści z komercyjnych kredytów hipotecznych?
Korzyści z komercyjnych kredytów hipotecznych są następujące:
- Zapłacone odsetki można odliczyć od podatku.
- Ten rodzaj kredytowania jest znacznie bardziej elastyczny niż kilka lat temu ze względu na powstanie banków typu challenger.
- Korzystając z tego rodzaju kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości komercyjnej, można skorzystać ze wzrostu wartości nieruchomości.
- Inwestowanie w nieruchomości komercyjne może przynieść wyższe zyski niż inwestowanie w nieruchomości mieszkalne.
- Zaciąganie kredytów na długi okres, co daje oszczędności w porównaniu z finansowaniem krótkoterminowym, takim jak kredyty pomostowe.
Jakie są wady komercyjnych kredytów hipotecznych?
Wady komercyjnych kredytów hipotecznych są następujące:
Oprocentowanie komercyjnych kredytów hipotecznych jest wyższe niż w przypadku mieszkaniowych kredytów hipotecznych.
Komercyjni kredytodawcy hipoteczni wymagają większego depozytu niż kredytodawcy hipoteczni udzielający kredytów mieszkaniowych, zazwyczaj w wysokości 25-30% wartości nieruchomości.
Proces ubiegania się o komercyjny kredyt hipoteczny może zająć trochę czasu, co oznacza, że jeśli zależy Ci na szybkim pozyskaniu środków, być może będziesz musiał rozważyć inne opcje. Komercyjny kredyt pomostowy można uzyskać znacznie szybciej niż komercyjny kredyt hipoteczny.
Jakie są rodzaje komercyjnych kredytów hipotecznych?
Kredyty hipoteczne dla nieruchomości komercyjnych można podzielić na kilka różnych rodzajów, które zostały wyjaśnione poniżej:
Kredyty hipoteczne na cele komercyjne (Owner-occupied commercial mortgages)
Kredyty hipoteczne pod zastaw nieruchomości komercyjnych zajmowanych przez właściciela, znane również jako kredyty hipoteczne dla przedsiębiorstw, są stosowane, gdy nieruchomość jest kupowana na potrzeby własnej działalności handlowej nabywcy. Obejmuje to transakcje, w których firma wynajmuje nieruchomość innej firmie, która ma tych samych lub wspólnych udziałowców lub dyrektorów.
Komercyjne kredyty hipoteczne na cele inwestycyjne
Komercyjne inwestycyjne kredyty hipoteczne, znane również jako komercyjne kredyty hipoteczne na zakup nieruchomości, są stosowane, gdy nieruchomość komercyjna jest wynajmowana innej firmie w celu prowadzenia działalności handlowej. Można to traktować jako kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości niemieszkalnej.
Kredyty hipoteczne dla przedsiębiorstw z wyłącznym oprocentowaniem
Kredyty hipoteczne na zakup nieruchomości z wyłącznym oprocentowaniem to rodzaj komercyjnego kredytu hipotecznego, który pozwala płacić co miesiąc tylko odsetki. Zaletą tego rozwiązania jest utrzymanie niskich miesięcznych spłat, ale powoduje to wyższe całkowite koszty odsetkowe w okresie kredytowania. Na koniec okresu kredytowania komercyjny kredyt hipoteczny z wyłączną spłatą odsetek musi zostać spłacony w całości lub zrefinansowany za pomocą komercyjnego kredytu hipotecznego (commercial remortgage).
Komercyjne kredyty hipoteczne z ratą kapitałową
Komercyjne kredyty hipoteczne ze spłatą kapitału polegają na comiesięcznym spłacaniu zarówno salda kapitałowego, jak i odsetek w celu stopniowej spłaty komercyjnego kredytu hipotecznego w okresie kredytowania. Oznacza to wyższe miesięczne spłaty, ale daje pewność, że nieruchomość będzie wolna od hipoteki na koniec okresu kredytowania.
Kredyty hipoteczne dla przedsiębiorstw o stałej stopie procentowej
Kredyty hipoteczne dla firm o stałej stopie procentowej mają stopę procentową, która pozostaje niezmienna przez określony czas, zwykle od 2 do 5 lat. W okresie obowiązywania stałej stopy procentowej Twoje miesięczne spłaty pozostają takie same każdego miesiąca, niezależnie od zmian stopy bazowej Banku Anglii. Produkt ze stałą stopą procentową jest korzystny w przypadku wzrostu stóp procentowych, ale oznacza, że nie można skorzystać z obniżek stóp procentowych.
Kredyty hipoteczne dla firm o zmiennej stopie procentowej
Kredyty hipoteczne dla firm o zmiennej stopie procentowej nie mają stałej stopy procentowej, co oznacza, że Twoja stopa procentowa, a więc i miesięczne spłaty mogą się zmieniać wraz ze zmianami stóp procentowych. Zmienne stopy procentowe zmieniają się stopniowo, co oznacza, że jest mało prawdopodobne, by w krótkim czasie nastąpił ogromny skok stopy procentowej. Oznacza to, że miesięczne koszty mogą się regularnie zmieniać, co utrudnia efektywne planowanie budżetu.
Jaką kwotę mogę pożyczyć, korzystając z kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości komercyjnej?
Maksymalna kwota kredytu zależy od dwóch różnych kryteriów kredytodawcy – wskaźnika LTV (loan to value) we wniosku oraz miejsca kredytobiorcy w zasadach przystępności kredytowej określonych przez kredytodawcę.
Maksymalny stosunek kredytu do wartości dla komercyjnych kredytów hipotecznych wynosi 80%. Maksymalne LTV różni się w zależności od sektora działalności firmy, która ubiega się o kredyt. Maksymalne LTV na poziomie 80% oznacza, że Twój kredyt nie może przekroczyć 80% wartości nieruchomości. W przypadku niektórych branż wartość ta może zostać nieznacznie zwiększona lub zmniejszona, w zależności od kondycji sektora i kryteriów kredytodawcy. Dla większości sektorów realistyczne jest 70%-75% LTV.
Niektórzy kredytodawcy opierają swoje wyliczenia LTV na wartości “going concern” – kombinacji wartości firmy i nieruchomości. Dzięki temu można uzyskać wyższy kredyt niż w przypadku tych, którzy opierają kalkulację LTV wyłącznie na wartości nieruchomości.
Drugim czynnikiem, który decyduje o maksymalnej wysokości kredytu w przypadku komercyjnego kredytu hipotecznego lub półkomercyjnego kredytu hipotecznego, jest przystępność finansowa, czyli to, na jaką kwotę wnioskodawca może sobie pozwolić, aby wygodnie spłacać kredyt. W przypadku wniosków składanych przez właścicieli, kredytodawcy biorą pod uwagę historię handlową firmy. Choć wszyscy kredytodawcy stosują różne kalkulacje, zazwyczaj udzielają kredytów na podstawie wskaźnika EBITDA kredytobiorcy. Jest to zysk firmy przed potrąceniem odsetek, podatku, deprecjacji i amortyzacji. Po ustaleniu tej wielkości kredytodawcy albo nalegają, aby EBITDA stanowiła określony procent powyżej rocznych płatności hipotecznych, albo udzielają maksymalnej pożyczki przy ustalonej wielokrotności EBITDA.
Przystępność komercyjnego kredytu hipotecznego oblicza się zazwyczaj poprzez ustalenie procentu powyżej płatności hipotecznych, podobnie jak w przypadku kredytów hipotecznych typu buy to let. Na przykład, pokrycie czynszem w wysokości 145% oznacza, że dochód z czynszu musi być większy niż 1,45 proponowanej raty kredytu hipotecznego.
Jakie są opłaty wstępne dla komercyjnych kredytów hipotecznych?
Opłaty związane z ustanowieniem komercyjnego kredytu hipotecznego zostały przedstawione poniżej:
Opłata przygotowawcza – opłaty przygotowawcze są często naliczane jako procent wartości kredytu. Prowizje te wahają się w przedziale 1-2%, ale zazwyczaj wynoszą 1,5-2%. Chociaż niektórzy pożyczkodawcy oczekują, że część opłaty zostanie uiszczona w momencie składania oferty, zazwyczaj możliwe jest doliczenie tej opłaty do pożyczki.
Opłaty brokerskie – większość brokerów pobiera opłaty brokerskie za pośrednictwo. Często wynosi ona powyżej 1% kwoty kredytu. Niektórzy pośrednicy pobierają również z góry opłatę administracyjną przed rozpoczęciem pracy nad Twoim wnioskiem.
Opłaty za wycenę – podobnie jak w przypadku mieszkaniowego kredytu hipotecznego, rzeczoznawca dokona oględzin nieruchomości i sporządzi raport dla kredytodawcy. Opłata jest zwykle uiszczana w trakcie całego procesu. Jest to okres przed złożeniem oferty, a koszt zależy od rodzaju, wartości i lokalizacji nieruchomości.
Opłaty prawne – większość kredytodawców oczekuje, że kredytobiorca pokryje zarówno własne, jak i ich opłaty prawne związane z kredytem. Koszty obsługi prawnej są wyższe niż koszty związane z mieszkaniowymi kredytami hipotecznymi. Wysokość opłat zależy od wielkości kredytu, wartości nieruchomości i złożoności transakcji. Opłaty prawne są zwykle ustalane indywidualnie dla każdego przypadku.
Koszty nabycia – Główne koszty nabycia to opłata skarbowa i podatek VAT. Stawki opłaty skarbowej dla nieruchomości komercyjnych są następujące:
0% od kwoty do 150.000 funtów
2% od kolejnych £100,000 (część od £150,001 do £250,000)
5% od części powyżej £250,000 VAT jest również należny od niektórych zakupów nieruchomości komercyjnych. Agent nieruchomości zazwyczaj poinformuje Cię o tym z góry. Jeśli VAT jest należny, często można go odzyskać po dokonaniu zakupu, a w takim przypadku zazwyczaj jesteśmy w stanie pożyczyć 100% należnego podatku VAT jako dodatek do kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości komercyjnej.
