To, że nieruchomości mogą być świetną inwestycją jest dobrze znane. Ale jej przydatność finansowa sięga znacznie głębiej niż tylko potencjalne zyski z inwestycji. Każdy człowiek potrzebuje schronienia, a kupno dachu nad głową zamyka się w cenie ważnego kosztu na całe życie. Ten element zabezpieczający przed inflacją jest niezwykle cenny, nawet jeśli cena nieruchomości nie poszybuje w górę po zakupie. Co ciekawe, Gemara, napisana tysiące lat temu, już wtedy uczyła nas o zabezpieczaniu wydatków domowych! Ponadto, ponieważ większość ludzi kupuje swoje domy z ogromnym zadłużeniem, zakup ten może okazać się prawdziwą wygraną w okresach inflacji.
Ochrona przed inflacją
Na poziomie podstawowym, logiczne jest, że domy powinny dobrze radzić sobie z nadążaniem za inflacją. Inflacja oznacza, że koszt dóbr i usług rośnie w stosunku do wartości dolara. Kupno domu jest formą zamiany dolarów na całą masę twardych aktywów lub towarów (ziemia, beton, tarcica, rury, płyty kartonowo-gipsowe, podłogi, urządzenia, itp. Z biegiem czasu, wartość dobrze zlokalizowanych nieruchomości powinny co najmniej rosnąć wraz z inflacją, a historycznie rzecz biorąc, to rzeczywiście ma miejsce.
“Ubezpieczenie” od wzrostu cen
Oczywiście, jest o wiele więcej do cen nieruchomości niż inflacja, zlokalizowane czynniki podaży i popytu często mają znacznie większy wpływ. Rynek nieruchomości w Nowym Jorku jest zupełnie inny niż w Detroit, na przykład, mimo że oba mają taką samą ekspozycję na dolara amerykańskiego. Podobnie, dynamiczny rynek mieszkaniowy w Lakewood ma niewiele wspólnego z krajowymi statystykami inflacji. Jednak niezależnie od tego, co napędza ceny domów, zakup blokuje koszt mieszkania. To zabezpieczenie ochronne jest niezwykle cenne, poza podstawowymi obliczeniami zwrotu z inwestycji. I podobnie jak w przypadku ubezpieczenia, nawet jeśli ceny domów nie wzrosną drastycznie po zakupie, istnieje znacząca korzyść z ochrony, nawet jeśli nigdy nie zostanie ona wykorzystana.
Hedging jest bezpieczny i opłacalny
W podobnym duchu Gemara zaleca, aby ludzie uprawiali swoje własne jedzenie, ponieważ jest ono błogosławione. Uprawianie ziemi w ilości wystarczającej do zaspokojenia potrzeb gospodarstwa domowego jest częścią ochrony przed sporadycznymi niedoborami żywności i wynikającymi z nich skokami cen. Jedna susza może zniszczyć nawet najbogatszą osobę, jeśli będzie ona musiała płacić najwyższe ceny za wystarczającą ilość jedzenia. Odrobina rolnictwa jako “ubezpieczenie” od cen – jest zatem mądrym posunięciem.
Starożytna, ale aktualna mądrość
Interesująca jest również refleksja nad tym, że kiedy wielkie korporacje zabezpieczają koszty towarów i surowców, których używają do prowadzenia swojej działalności, prawdopodobnie stosują strategie finansowe z bardzo dawnych czasów. Jest prawdopodobne, że prawie każdy w czasach starożytnych posiadał swój dom, zabezpieczając w ten sposób zarówno koszty jedzenia, jak i schronienia. Ta sama działka ziemi używana do uprawy w gospodarstwie domowym mogła być również użyta do utrzymania dachu nad głową. Starożytni najwyraźniej wierzyli w hedging finansowy i, jak zawsze, rada ta jest wciąż świeża i potężna.
Kredyty hipoteczne
Dzięki nowoczesnym kredytom hipotecznym, kupno domu w celu zabezpieczenia kosztów schronienia jest szczególnie wykonalne. Uważam to za oczywiste, ale dzisiejsze kredyty hipoteczne to naprawdę niesamowite okazje. Nawet osoby o skromnych dochodach i majątku są w stanie pożyczyć ogromne sumy pieniędzy na niezwykle korzystnych warunkach i oprocentowaniu. Z perspektywy inflacji, zablokowanie niskich stóp procentowych na dziesięciolecia jest niewiarygodnym ryzykiem dla kredytodawcy hipotecznego. Jeśli inflacja znacznie wzrośnie w czasie trwania kredytu, spłacone pieniądze są znacznie mniej wartościowe, a kredytodawca stracił znaczne (realne) bogactwo. Co innego jak posiadamy kredyt ze zmienym oprocentowaniem, gdzie my stajemy się narażeni na wszelkie ryzyko.
Inflacja to wisienka na torcie
Z drugiej strony, długoterminowy kredytobiorca hipoteczny, który blokuje stopy procentowe poniżej inflacji kończy się wygraną w wielkim stylu. Kwota w dolarach 360 płatności będzie identyczna, ale realna wartość lub siła nabywcza tych dolarów stale spada. Inflacja jest w istocie dyskontem długu – na korzyść pożyczkobiorcy i kosztem pożyczkodawcy. Wspomnieliśmy już o tym, że potencjalny wzrost i siła zabezpieczenia sprawiają, że posiadanie domu jest cennym narzędziem do walki z inflacją; możliwość spłaty zadłużenia mieszkaniowego zdewaluowanymi dolarami jest wisienką na torcie!
Cichy, ale pewny zwycięzca
Nawet jeśli pensja nie rośnie wraz z inflacją, kupno domu pozostaje zabezpieczeniem przed inflacją. Przynajmniej jego obciążenie hipoteczne nie wzrośnie z powodu inflacji lub lokalnych problemów z podażą i popytem, podczas gdy osoby wynajmujące mieszkanie mogą być narażone na stale rosnące wydatki mieszkaniowe. Ponadto, wartość domu będzie prawdopodobnie przynajmniej nadążać za inflacją. Czynniki te uzupełniają listę powodów, dla których w dłuższej perspektywie posiadanie domu ma sens dla większości rodzin.
