W obliczu zakłóceń w łańcuchach dostaw i poszukiwania przez firmy logistyczne odpowiednich rozwiązań w zakresie magazynowania i dystrybucji w Wielkiej Brytanii, sektor przemysłowy znajduje się w momencie transformacji. Podczas niedawnego webinarium firmy CoStar poświęconego przyszłości brytyjskiego sektora przemysłowego panel ekspertów omówił niektóre z największych problemów, z którymi sektor ten będzie musiał się zmierzyć w 2022 r.
Rok 2021 okazał się rekordowy
Niemal pod każdym względem rok 2021 był rekordowy dla sektora przemysłowego. Popyt na powierzchnię magazynową, napędzany przez zakłócenia w łańcuchu dostaw oraz rozwój firm działających w Internecie i handlu elektronicznym, bije rekordy. Według najnowszego raportu firmy Knight Frank inwestycje w magazyny w Wielkiej Brytanii osiągnęły już rekordowy poziom 6 mld funtów – ponad dwukrotnie więcej niż 2,7 mld funtów odnotowane w tym samym okresie 2020.
Częściowo z powodu tego ogromnego popytu gwałtownie wzrosły ceny najmu. W szczególności gwałtownie wzrósł popyt na wynajem obiektów typu big box. A ponieważ inflacja uderza w mniejsze firmy budowlane i projekty, podaż powierzchni magazynowych w najbliższym czasie prawdopodobnie pozostanie ograniczona.
Zamówienia internetowe przekształcają branże
Punktem zwrotnym dla tych szczytowych cen był rosnący udział sprzedaży internetowej. W styczniu 2021 roku sprzedaż internetowa stanowiła prawie 40% całej sprzedaży detalicznej, przytłaczając znaczną część i tak już zaburzonej infrastruktury łańcucha dostaw.
Aby zaspokoić ten gwałtowny wzrost popytu, detaliści i firmy logistyczne starali się zwiększyć powierzchnię magazynową. W ubiegłym roku w odpowiedzi na rosnący popyt wybudowano aż 49 tak zwanych “mega-shedów”, a w tym roku spodziewana jest podobna liczba. O ile jeszcze pięć lat temu takie budowy wiązały się z większym ryzykiem, że będą stały puste, o tyle obecnie panuje taki szał na magazyny, że w ciągu roku okresy pustostanów stale się skracają.
Planowanie na przyszłość
Nadwyżka popytu, a także zaostrzone przepisy dotyczące certyfikatów EPC (świadectw charakterystyki energetycznej) oznaczają, że firmy poszukujące specjalnie wybudowanych obiektów muszą zapłacić wyższą cenę. Niektóre firmy mogą starać się przystosować istniejące obiekty do nowoczesnych potrzeb, ale trudno będzie im przystosować te przestrzenie do przyszłych potrzeb.
Rosnące koszty budowy wpływają na wzrost cen za specjalnie wybudowane obiekty gotowe do objęcia ochroną EPC. Według badania przeprowadzonego przez firmę Turner & Townsend, 84% respondentów stwierdziło, że rosnące koszty są głównym wyzwaniem dla przyszłości budownictwa magazynowego. To samo badanie wykazało, że 79% respondentów zgadza się, że zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową nie nadąża za popytem, co zmusza niektóre firmy do szukania kreatywnych rozwiązań dla swoich potrzeb magazynowych.
Panel wskazał magazyny wielopoziomowe jako potencjalne rozwiązanie problemu ciągłych niepowodzeń budowlanych. Chociaż takie projekty same w sobie wiążą się z dodatkowym ryzykiem, bieżące problemy związane z łańcuchem dostaw sugerują, że te większe obiekty mogą okazać się dla firm skutecznym sposobem na przeniesienie znacznej części produkcji.
Planowanie zrównoważonego rozwoju i EPC
Zdecydowanie jednym z najbardziej palących problemów ograniczających zakup i budowę nowych powierzchni jest zrównoważony rozwój. W szczególności zmieniające się przepisy dotyczące EPC, które nakładają na magazyny obowiązek spełniania wyższych standardów środowiskowych. Deweloperzy i właściciele magazynów są nieustannie zmuszani do podnoszenia swoich obecnych standardów w zakresie zrównoważonego rozwoju.
Ale jeśli popyt na magazyny jest już bardzo wysoki, to popyt na magazyny energooszczędne i zrównoważone jest jeszcze wyższy. Obiekty takie są bardzo drogie i często wymagają jednych z najwyższych czynszów.
W związku z rosnącymi inwestycjami w budowę magazynów, uczestnicy panelu zwrócili szczególną uwagę na to, jak stale zmieniające się przepisy dotyczące EPC mogą wpłynąć na inwestorów. Inwestorzy, którzy szybko podejmą działania w celu zmiany aranżacji lub opuszczenia obiektów, które nie spełniają obowiązujących przepisów, prawdopodobnie łatwiej przejdą tę zmianę i unikną najgorszych potencjalnych reperkusji.
Restrykcyjne planowanie szkodzi sektorom
Poważnym problemem, z którym borykają się sektory logistyki, handlu elektronicznego i budownictwa, są brytyjskie przepisy dotyczące planowania. Niezależnie od tego, czy przepisy te dotyczą budownictwa mieszkaniowego czy magazynowego, surowe przepisy dotyczące planowania tylko pogarszają trudną sytuację. W związku z tym, że nowe budynki muszą często stawiać czoła trudnym do zatwierdzenia przeszkodom, nie tylko podstawowe sektory, takie jak handel detaliczny i logistyka, odczuwają skutki niedostępności dodatkowej przestrzeni magazynowej, ale potencjalnie nawet ambicje wynikające z polityki, takie jak przeniesienie produkcji, mogą napotkać problemy.
Edukacja będzie w przyszłości głównym tematem rozmów między zainteresowanymi branżami a ustawodawcami. Ponieważ w najbliższych latach nastąpi znaczny rozwój handlu elektronicznego, obecny poziom zapasów magazynowych będzie nadal stanowił poważny problem dla sektorowego i krajowego wzrostu gospodarczego.
W kwestii edukacji zwrócono również uwagę, że wiele przeszkód, z jakimi borykają się nowe obiekty, wynika z błędnego rozumienia realiów nowoczesnej produkcji. Magazyny nie są już twórcami “miejsc pracy o drugorzędnej wartości”, ale motorem dobrze płatnej pracy. Na przykład wiele nowoczesnych magazynów mieści w sobie biura i inne niezbędne elementy działalności biznesowej, co sprawia, że nowe budynki są ważnym czynnikiem napędzającym wzrost gospodarczy w regionie.
Finansowanie innowacji
Wydaje się, że wiele firm podejmuje skoordynowane wysiłki na rzecz przywrócenia produkcji z zagranicy na rynki krajowe. I chociaż w obecnej sytuacji firmy te napotykają wiele przeszkód, wielu inwestorów zwraca uwagę na przepakowywanie istniejących przestrzeni produkcyjnych jako potencjalne rozwiązanie tego problemu.
Przy wysokim popycie i pracy zdalnej, która dla wielu staje się normą, inwestorzy mogą uznać zmianę przeznaczenia powierzchni biurowej na magazynową za realne rozwiązanie. Instytucjonalne instytucje inwestycyjne nagradzają strony za osiąganie zrównoważonych celów, więc ponieważ sektory te poszukują kreatywnych rozwiązań problemów związanych z łańcuchem dostaw, może się to okazać katalizatorem dla zrównoważonej zmiany przeznaczenia istniejących powierzchni.
Jedno jest jednak pewne: w poszukiwaniu właściwych rozwiązań istniejących problemów potrzebna jest innowacyjność. Chociaż należy kontynuować edukację i dialog z decydentami, szalony popyt na powierzchnię magazynową i spowolnienie w budownictwie na mniejszą skalę mogą jedynie spowodować wzrost cen najmu w całej Wielkiej Brytanii. Niezależnie od tego, czy przyszłość magazynowania rysuje się poprzez zarządzanie i zmianę przeznaczenia istniejących przestrzeni, czy też w inny sposób, jasne jest, że obecne problemy, z którymi borykają się odpowiednie sektory, będą hamować rozwój do czasu ich rozwiązania.
