Naciśnij “Enter” aby skoczyć do treści

Refinansowanie nieruchomości BTL

Jeśli zastanawiasz się, czy możesz otrzymać nowy kredyt hipoteczny na nieruchomość typu buy to let (BTL), odpowiedź brzmi: tak. Może to nastąpić nawet w ciągu sześciu miesięcy od zakupu. Tutaj doradzamy, jak Twoje indywidualne okoliczności mogą wpłynąć na ten proces.

Twoje intencje wpływają na umowę
Kredytodawcy mają tendencję do traktowania inaczej w zależności od powodów refinansowania nieruchomości BTL. Możesz dążyć do uwolnienia kapitału, być może na ulepszenia domu, lub możesz chcieć kupić inną nieruchomość. Alternatywnie może po prostu chcesz uzyskać lepszą stopę. Te różne scenariusze oznaczają, że różne stopy będą dostępne dla Ciebie.

Ograniczenia w uwalnianiu kapitału
Jeśli chcesz powiększyć swój portfel nieruchomości, remortgages buy to let umożliwiają uwolnienie kapitału na częściową wpłatę lub depozyt. Właścicieli ograniczają jednak pewne przepisy, w tym te związane z przystępnością cenową, jeśli właściciel płaci podatek według wyższej stawki; te związane z właścicielami portfelowymi (generalnie tymi, którzy posiadają więcej niż cztery nieruchomości BTL); oraz te, w których kredytodawcy ograniczają liczbę nieruchomości kupionych na wynajem, jakie może posiadać kredytobiorca (generalnie cztery do dziesięciu). Ograniczenia te zmniejszają ryzyko związane z posiadaniem większego portfela nieruchomości.
Remortgaging istniejącego domu do zakupu BTL jako sposób uwolnienia kapitału jest powszechne.

Wartość nieruchomości / stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości
Wskaźnik LTV może się znacznie zmienić, ponieważ kredytodawcy dokonują różnych obliczeń. Ważna jest również kwota, jaką chcesz pożyczyć oraz wysokość kapitału własnego nieruchomości.

Na przykład, jeśli Twoja nieruchomość jest warta 250 000 funtów z kapitałem własnym w wysokości 200 000 funtów i chcesz pożyczyć 100 000 funtów na 25 lat, to LTV wynosi 40 procent. Ale jeśli chcieliby Państwo pożyczyć 160.000 funtów, to LTV wyniesie 65 procent.

Niektórzy kredytodawcy udzielają remortgages na wysoki procent LTV.


Uwolnienie funduszy na ulepszenie nieruchomości
Większość kredytodawców pozwoli Ci na zmianę hipoteki w celu uwolnienia kapitału dla Twojej nieruchomości BTL, jeśli Twoim zamiarem jest opłacenie inwestycji w nią. Dotyczy to w szczególności sytuacji, w której istnieje prawdopodobieństwo zwiększenia wartości nieruchomości lub dochodów z najmu. W dobrze rozwijającej się okolicy, kwota ta może zostać wykorzystana na modernizację nieruchomości w celu wykorzystania wzrostu czynszów w okolicy.

Uwolnienie środków na konsolidację długów
Jeśli chcesz spłacić swoje długi za pomocą uwolnionych funduszy z transakcji hipotecznej, niektórzy pożyczkodawcy będą stosować LTV, a inni nie będą nawet udzielać pożyczek w ogóle, ze względu na większe ryzyko finansowe.

Jednak wiele osób udaje się uwolnić kapitał własny w ich buy to lets w celu konsolidacji długów. Jest to łatwy sposób na skonsolidowanie kilku długów w jedną, bardziej przystępną kwotę i może znacznie zmniejszyć Twoje wydatki.

Pamiętaj jednak, że zmiana długów zwrotnych, które są niezabezpieczone na zabezpieczone tylko odsetkami, może narazić nieruchomość na ryzyko, więc strategia spłaty musi być na miejscu.

Uwolnienie środków na wykup partnera
Jeśli posiadasz kredyt hipoteczny BTL, możesz rozważyć wykupienie innej strony z tego kredytu hipotecznego, wykorzystując kapitał własny, lub nawet zrobić to samo, wykorzystując kapitał z innej nieruchomości.

Jest to zazwyczaj akceptowane przez kredytodawców BTL i wymaga ponownego złożenia wniosku we własnym imieniu. Dotyczy to zarówno sytuacji, gdy zdecydujesz się pozostać u tego samego kredytodawcy, jak i zmienić go na nowego.

U większości kredytodawców obowiązują zwykłe limity LTV do 75 procent; u kilku innych limity mogą sięgać 80 procent, a niektórzy specjaliści nawet 85 procent.

Uwolnienie środków na cele komercyjne
Może się zdarzyć, że zechcesz przeprowadzić remortgage nieruchomości BTL w celu wykorzystania możliwości komercyjnych, takich jak przedsięwzięcie biznesowe lub budynek komercyjny. Należy pamiętać, że uwolnienie kapitału na cele biznesowe/komercyjne jest dozwolone tylko u niektórych kredytodawców, którzy mogą ograniczyć LTV.

Zmiana na lepszą stopę procentową
Być może zechcesz przeprowadzić remortgage swojego buy to let, aby rozejrzeć się i skorzystać z najlepszych na rynku ofert remortgage BTL.

Stopy procentowe mogą się zmieniać, dlatego warto regularnie przeglądać swoje produkty przed zakończeniem okresu związania z nimi i sprawdzać stopy procentowe dla kredytów hipotecznych, które są dostępne na rynku.

Remortgaging domu na BTL
Jest to znane jako “let to buy” i występuje w przypadku “przypadkowych właścicieli”. Może się to zdarzyć, gdy ktoś wprowadza się do domu ze swoim partnerem lub dziedziczy większą nieruchomość, przy czym poprzednia nieruchomość ze standardową hipoteką nadal jest wynajmowana bez hipoteki BTL.

W takiej sytuacji można poprosić kredytodawcę o zgodę na wynajem, lub też przeprowadzić remont nieruchomości w celu uzyskania najlepszej dostępnej oferty BTL.

Należy pamiętać, że niepoinformowanie pożyczkodawcy o wynajmowaniu domu bez remortgage buy to let jest uważane za naruszenie umowy i niektórzy pożyczkodawcy mogą zażądać całkowitej spłaty, co może być katastrofalne finansowo.

Czy mogę uwolnić kapitał z innych powodów?
Buy to let equity release może być wykorzystany na prawie wszystko, od remontów, poprzez ślub, wakacje lub nowy samochód … lista jest nieskończona.

Remortgaging BTL na główny kredyt mieszkaniowy
Właściciele nieruchomości zmieniają kredyt hipoteczny z BTL na mieszkaniowy z wielu powodów. Być może rozwiedli się i teraz wybrać do życia w BTL nieruchomości jesteś właścicielem, lub może chcesz downsize. Być może posiadasz mniejszą nieruchomość BTL, do której chcesz się wprowadzić po sprzedaży głównego domu.

Kluczowe czynniki – Osobisty czy spółka, zły kredyt, dochód
Osoba fizyczna czy spółka z ograniczoną odpowiedzialnością?
Kredytodawcy mogą oferować różne oferty w zależności od tego, czy jesteś spółką z ograniczoną odpowiedzialnością czy osobą fizyczną. Dla inwestorów posiadających portfele, zakup nieruchomości za pośrednictwem spółki z o.o. może oferować znaczące korzyści podatkowe, szczególnie w przypadku podatników płacących wyższe stawki. Kredyty hipoteczne dla spółek z ograniczoną odpowiedzialnością są również odpowiednie dla tych, którzy chcą nabyć nieruchomość jako kolektyw, a nie po prostu jako dwie osoby fizyczne i którzy chcieliby zabezpieczyć się przed osobistą odpowiedzialnością, jeśli sprawy przybiorą zły obrót.

Jeśli spółka handlowa chce kupić nieruchomość, kredytodawcy zazwyczaj chcą zobaczyć dwa lata rachunków pokazujących dochody, jak również rentowność netto. Kredytodawca może również poprosić dyrektorów o dostarczenie osobistej gwarancji. Podobnie w przypadku Special Purpose Vehicle (SPV) – spółki z ograniczoną odpowiedzialnością założonej w celu zakupu nieruchomości BTL – większość kredytodawców wymaga od dyrektorów udzielenia osobistej gwarancji.

Ponadto wymagana jest Standardowa Klasyfikacja Przemysłowa (SIC), która potwierdza ukierunkowanie działalności na nieruchomości. Istnieją komplikacje związane z wykorzystaniem spółki handlowej w przypadku innych rodzajów działalności.

Jeśli masz zły kredyt
Okoliczności, które stanowią zły kredyt mogą obejmować:

  • niekorzystne wpisy w kartotece kredytowej
  • zaległości w spłacie kredytów hipotecznych
  • zaległości w spłacie
  • Indywidualne dobrowolne układy (IVA)
  • Plany zarządzania długiem (DMP)
  • wyroki sądu okręgowego (CCJ)
  • bankructwo
  • niska ocena kredytowa
  • przejęcie własności.

Remortgages ze złymi kredytami mogą być bardziej skomplikowane do zorganizowania i niektórzy ludzie są odrzucani przez niektórych kredytodawców, jednak są inni na rynku, którzy mogą być skłonni do czynienia z tobą. W tym miejscu wkraczamy my: nasz wysoko wykwalifikowany zespół wykorzystuje wiedzę o rynku i rozległą sieć relacji z kredytodawcami, aby znaleźć dla Państwa najlepszą ofertę.

Jak dochód osobisty wpływa na remortgage BTL
Kredytodawcy stosują różne kryteria przy obliczaniu, ile pozwolą Ci pożyczyć. Jeśli jesteś wynajmującym po raz pierwszy, większość kredytodawców zastrzega, że musisz mieć minimalny dochód w wysokości £25,000 rocznie, aby uzyskać remortgage buy to let. Niektórzy mogą jednak zaakceptować niższy dochód. Inne kwalifikujące się rodzaje dochodów to: premie, druga praca, prowizja, świadczenia, inwestycje i dywidendy.

Kredytodawcy mogą również wziąć pod uwagę wydatki takie jak:

  • umowy (internet, telefony itp.)
  • spłata zadłużenia (karty kredytowe, leasing samochodu itp.)
  • prąd/gaz
  • artykuły pierwszej potrzeby (żywność, odzież itp.)
  • opłaty za szkołę.
  • Te dane są wykorzystywane do potwierdzenia przystępności nowej raty kredytu hipotecznego. Niektórzy kredytodawcy mogą również wziąć pod uwagę Twoją zdolność do spłaty kredytu hipotecznego w przypadku wzrostu stopy procentowej.

Dochód z wynajmu
Pod uwagę brane są dochody z wynajmu, wartość nieruchomości oraz dochody osobiste. Wysokość dochodu z wynajmu, jakiego można się spodziewać, zależy od wielu różnych czynników, w tym stanu i wielkości nieruchomości oraz jej lokalizacji. Kredytodawcy zatwierdzają tylko kredyty hipoteczne na zakup nieruchomości, które uważają za przystępne. Wielu kredytodawców wymaga, aby roczny czynsz wynosił 125 procent lub więcej rocznych spłat kredytu hipotecznego. Używają oni “testów warunków skrajnych”, które uwzględniają różne stopy procentowe, aby zapewnić, że zawsze będziesz w stanie spłacić odsetki od kredytu hipotecznego. Niektóre z nich wymagają dochodu z wynajmu na poziomie 145% spłat hipoteki.

Presja na landlordów
Ulga podatkowa Buy to let była kiedyś dość atrakcyjna, ale stawki podatkowe nałożone w 2017 roku utrudniły życie wynajmującym. W przypadku kredytów hipotecznych buy to let, prawie wszyscy kredytodawcy żądają, aby twój dochód z wynajmu pokrywał nie tylko samą hipotekę, ale także inne koszty. Obejmują one utrzymanie, naprawy, opłaty agenta i odsetki od kredytu hipotecznego.

Dlaczego rodzaje najemców mają znaczenie
Poniższe typy najemców mogą być postrzegane przez kredytodawców jako mniej korzystne:

  • lokatorzy na zasiłkach
  • domy wielorodzinne (HMO)
  • studenci
  • najemcy komunalni
  • najemcy mieszkający na stałe.

Studenci są znani z imprezowania i niszczenia, co odstrasza niektórych wynajmujących. Tymczasem osoby na zasiłkach są również postrzegane jako ryzyko, chociaż osoby na zasiłkach dla niepełnosprawnych są mniej napiętnowane. HMO mogą być bardziej atrakcyjne dla kredytodawców, jeśli najemcy są profesjonalistami, takimi jak wykonawcy.

Zasiedziali lokatorzy stanowią jednak poważną przeszkodę, ponieważ mogą pozostać w lokalu do końca życia i mają prawo do niskiego czynszu. Z tego powodu kredytodawcy niechętnie zgodzą się na kredyt hipoteczny.

Rodzaje nieruchomości, które wpływają na oferty
Kredytodawcy czują się bardziej komfortowo w przypadku standardowych budynków mieszkalnych z cegły i dachu pokrytego łupkiem. Wszelkie odstępstwa od typowej konstrukcji mogą wpłynąć na rodzaj uzyskanej transakcji. Do niestandardowych budynków należą:

  • niektóre rodzaje mieszkań (w tym te nad lokalami handlowymi)
  • budynki wysokie
  • domy o konstrukcji drewnianej
  • domy o konstrukcji metalowej
  • dachy kryte strzechą
  • konstrukcja kamienna
  • dachy blaszane
  • dachy z filcu.

Co z oprocentowaniem kredytów hipotecznych?
Gdzie są stawki za remortgage BTL?

Wszyscy kredytodawcy remortgage buy to let na rynku mają różne kryteria. Stopa, którą możesz uzyskać, zależy od różnych czynników, w tym historii kredytowej, dochodów, wielkości depozytu i ilości posiadanego kapitału.

Przygotuj się na podwyżki stóp procentowych
W chwili obecnej stopy procentowe są bardzo niskie, ale w przyszłości mogą wzrosnąć, dlatego należy wziąć pod uwagę wszystkie koszty, które mogą wystąpić w przypadku posiadania nieruchomości BTL, takie jak przypadkowe uszkodzenia, zużycie, opłaty dla agentów i podatek dochodowy. Otrzymywany czynsz musi pokryć wszystkie te czynniki, oprócz kredytu hipotecznego.

Koszty całkowite, a nie tylko oprocentowanie
Najniższe oprocentowanie nie musi oznaczać oferty odpowiedniej dla Ciebie. Należy zwrócić uwagę na całkowite koszty nowych kredytów hipotecznych, które obejmują wszelkie opłaty za wcześniejszą spłatę i opłaty za ustanowienie – mogą one być całkiem pokaźne.

Zapisz się do Newslettera!

Zapraszam do zapisania się do mojego newslettera, aby mieć najnowsze informacje z tej strony.

Powyższego tekstu nie należy go traktować jako porady inwestycyjnej, osobistej rekomendacji lub oferty lub zachęty do kupna lub sprzedaży jakichkolwiek instrumentów finansowych. Niniejszy materiał został przygotowany bez względu na konkretne cele inwestycyjne lub sytuację finansową i nie został przygotowany zgodnie z wymogami prawnymi i regulacyjnymi w celu promowania niezależnych badań. Wszelkie odniesienia do przeszłych wyników instrumentu finansowego, indeksu lub pakietu inwestycyjnego nie są i nie powinny być traktowane jako wiarygodny wskaźnik przyszłych wyników. arturrogoz.com nie składa żadnych oświadczeń i nie przyjmuje odpowiedzialności za dokładność lub kompletność treści niniejszej publikacji, która została przygotowana z wykorzystaniem publicznie dostępnych informacji.

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *