Licytacja jest rodzajem publicznej sprzedaży ruchomości lub nieruchomości należących do dłużnika, dokonywanej w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez komornika sądowego. Sposób, w jaki odbywa się licytacja w tym postępowaniu określają przepisy Kodeksu postępowania cywilnego, a dokładniej jego części trzeciej dotyczącej postępowania egzekucyjnego.
Przystąpienie przez komornika do sprzedaży następuje po zajęciu ruchomości bądź nieruchomości należących do majątku dłużnika. W przypadku nieruchomości przystąpienie do jej sprzedaży odbywa się po sporządzeniu szczegółowego opisu stanu nieruchomości, powierzchni, budynków i budowli oraz stanu prawnego nieruchomości połączonego z określeniem wartości tej nieruchomości.
Na licytacje prowadzone przez komorników w postępowaniach egzekucyjnych wystawiane są głównie mieszkania, czasami domy. Działki budowlane trafiają się tylko wyjątkowo. W okresie gdy wartość nieruchomości rosła w szalonym tempie, w Warszawie i powiecie wołomińskim ceny licytowanych mieszkań dorównywały omal cenom rynkowym. Na licytacje przychodziły tłumy chętnych do zakupu nieruchomości, które były sprzedawane prawie zawsze na pierwszej licytacji (nieruchomość może mieć 2 licytacje – w pierwszej cena wywołania wynosi 3/4 sumy oszacowania, a w drugiej 2/3). Teraz w obliczu kryzysu w branży budowlanej sprzedaż mieszkań spod młotka zamarła. Oznacza to, że obecnie można kupić mieszkanie lub dom za niezwykle okazyjną cenę. Do odbycia licytacji wystarczy pojawienie się 1 licytanta, trzeba jednak pamiętać, że musi on złożyć wadium w wysokości 1/10 sumy oszacowania (ustalanej według średnich cen sprzedaży podobnych nieruchomości w okolicy).
Co komornicy wystawiają na sprzedaż?
Licytacje komornicze nieruchomości to rzecz, którą kojarzy większość z nas. Na aukcjach pojawiają się jednak też inne mienia – wszystko zależy od tego, co takiego posiadał dany dłużnik.
Wśród nieruchomości na aukcjach komorniczych możemy znaleźć:
- domy,
- mieszkania,
- garaże,
- magazyny,
- hale,
- grunty,
- a nawet… statki morskie, które traktuje się czasem jako nieruchomości.
Dostępne są także różnego rodzaju ruchomości:
- maszyny przemysłowe,
- samochody,
- motocykle,
- meble,
- biżuteria,
- jachty,
- antyki.
Ruchomości (poza samochodami) są zdecydowanie rzadziej licytowane na aukcjach komorniczych niż nieruchomości.
Licytacja domów czy gruntów jest bardziej sformalizowana i pozostaje pod większą kontrolą sądu. W pierwszej kolejności warto więc skupić się właśnie na niej.
Pierwsze etapy sprzedaży nieruchomości odbywają się jeszcze bez udziału potencjalnych nabywców. Komornik ustala stan faktyczny oraz prawny rzeczy i dokonuje jej zajęcia. Oczywiście nie polega to na fizycznym odebraniu lokalu czy domu. Jest to czynność wyłącznie formalna. Wyprowadzka dłużnika nie jest więc konieczna. Następnie dochodzi do sporządzenia opisu i oszacowania przez rzeczoznawcę, czyli do dokonania wyceny wartości rynkowej rzeczy. Na jej podstawie ustala się cenę wywoławczą dla przyszłej licytacji.
Obwieszczenie o licytacji
Kiedy te etapy są już zakończone, komornik ogłasza o licytacji poprzez obwieszczenie. Informacje publikowane są w:
- lokalu organu gminy właściwej ze względu na miejsce położenia nieruchomości,
- dzienniku poczytnym w danej miejscowości albo w innym publicznie dostępnym miejscu – jedynie na wniosek i koszt wierzyciela lub dłużnika (fakultatywnie),
- oraz
- na stronie internetowej www.licytacje.komornik.pl – jest to jedyny oficjalny portal licytacyjny (ogłoszenia na innych witrynach mogą być oszustwem!),
- na tablicy ogłoszeń w budynku sądu i na stronie internetowej sądu, w którym będzie prowadzona licytacja.
W obwieszczeniu znajdziemy informacje o:
- nieruchomości, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, imienia i nazwiska dłużnika wraz z podaniem księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony,
- czasie i miejscu licytacji – ogłoszenie musi być opublikowane nie później niż na dwa tygodnie przed terminem przetargu, który odbędzie się w siedzibie sądu rejonowego,
- sumie oszacowania oraz cenie wywoławczej,
- wysokości rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć,
- czasie, w którym będzie można obejrzeć nieruchomość oraz dokumenty związane z egzekucją.
Licytacje komornicze – zasady udziału
Aby wziąć udział w licytacji, konieczne jest uiszczenie wadium (rękojmi) w wysokości 1/10 sumy oszacowania. Kwota musi być wpłacona na podany przez komornika rachunek bankowy nie później niż w dniu poprzedzającym przetarg. Wadium zwracane jest po zakończeniu całej procedury. Zatrzymuje się je jedynie temu, kto wygrał licytację. Zalicza się je bowiem na poczet ceny.
Co istotne, w przetargu nie mogą uczestniczyć jako potencjalni kupujący: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji oraz osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.
Jak wyżej wspomniano, licytacja odbywa się w budynku sądowym. Najczęściej przeprowadza się ją w sali rozpraw. Przetarg prowadzi komornik, jednakże jest on nadzorowany przez sędziego albo referendarza sądowego. Aby sprzedaż się odbyła, wystarczy obecność jednego licytanta. Dopuszczalne jest udzielenie pełnomocnictwa do wzięcia udziału w przetargu. W takiej sytuacji osobiste stawiennictwo kupującego nie jest obowiązkowe.
Na czym jednak opiera się potencjalna atrakcyjność licytacji komorniczych? Na cenach wywoławczych licytowanych dóbr, które wynoszą 3/4 realnej ceny danego przedmiotu aukcji. Bywa jednak tak, że gdy na licytacji pojawi się dużo chętnych, a emocje wezmą górę nad rozsądkiem, kwota zakupu może znacznie przekroczyć rynkową cenę np. licytowanego mieszkania czy samochodu. Dlatego zwycięstwo na aukcji komorniczej nie zawsze jest synonimem finansowego sukcesu.
Przebieg licytacji
Licytacja rozpoczyna się od podania ceny wywoławczej, która wynosi 3/4 sumy oszacowania. Jest to jednocześnie najniższa kwota, za jaką można kupić daną nieruchomość podczas pierwszej licytacji. Jeżeli nie zostanie ona osiągnięta, może dojść do wyznaczenia drugiego przetargu. Wtedy cena wywoławcza to już tylko 2/3 wartości oszacowania.
Jeśli podczas któregoś z przetargów znajdzie się kilku chętnych na nieruchomość, dokonują oni tzw. postąpień, czyli proponują coraz wyższą cenę (przebijają swoje oferty). Postąpienie nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywołania. Kiedy chętni zaproponują już swoje maksymalne kwoty, komornik trzykrotnie ogłosi ostatnio zaoferowaną cenę (tradycyjne “kto da więcej?”).
Wygrywa oczywiście ten, kto zaproponuje najwyższą kwotę. Po zakończeniu udanej licytacji, sąd wydaje postanowienie co do przybycia na rzecz przyszłego nabywcy. Orzeczenie zostaje ogłoszone od razu po zamknięciu licytacji albo w kolejnych dniach. Dzieje się to jednak nie później niż po tygodniu (jeśli wniesiono skargę na przybicie).
Zapłata ceny i nabycie prawa własności
Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu, komornik wzywa zwycięskiego licytanta, aby ten w terminie dwóch tygodni złożył na rachunek depozytowy Ministra Finansów cenę nabycia pomniejszoną o uiszczoną wcześniej rękojmię. Brak zapłaty w wyznaczonym czasie oznacza utratę rękojmi oraz powoduje wygaśnięcia skutków przybicia (nie dochodzi do nabycia nieruchomości).
Kiedy licytant uiści należną kwotę, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Prawomocne orzeczenie w tym przedmiocie powoduje przeniesienie prawa własności nieruchomości na nabywcę i stanowi podstawę jego ujawnienia w księdze wieczystej. Co warto zauważyć, sprzedaż w trybie licytacji powoduje wygaśnięcie wszystkich hipotek, które nie zostały wymienione przez komornika na początku przetargu. Należy jednak koniecznie zbadać istnienie innych obciążeń. Szczególnie groźna dla nabywcy może być umowa dożywocia, która polega na zobowiązaniu każdoczesnego właściciela nieruchomości do zapewnienia wiktu i opierunku osobie uprawnionej. Taki kontrakt nie wygasa na skutek sprzedaży egzekucyjnej.
E-licytacje komornicze
Wraz z początkiem pandemii, w marcu 2020 roku, Krajowa Rada Komornicza uruchomiła portal (https://elicytacje.komornik.pl/), na którym możliwe jest wzięcie udziału w licytacji w formie online. Przypomina to bardzo internetowe aukcje, spotykane jeszcze do niedawna np. na Allegro.
Aby wziąć udział w e-licytacji, wystarczy założyć konto, wpłacić wadium oraz zaproponować swoją cenę lub przebić konkurencję – a to wszystko bez wychodzenia z domu. To, czym jeszcze różnią się e-licytacje komornicze od tradycyjnych aukcji, jest czas trwania całego procesu oraz większa anonimowość.
E-licytacje trwają 7 dni (zwykłe licytacje kilkadziesiąt minut) oraz bierze się w nich udział na podstawie numeru identyfikacyjnego, a nie imienia i nazwiska. Dla niektórych może być to bezpieczniejsze rozwiązanie.
Trochę statystyki…
| Licytacje komornicze nieruchomości w latach 2013-2020 | ||
|---|---|---|
| Rok | Liczba zajęć komorniczych nieruchomości | Liczba sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji publicznej |
| 2013 | 198 177 | 7331 |
| 2014 | 187 824 | 9531 |
| 2015 | 172 499 | 9684 |
| 2016 | 155 709 | 9798 |
| 2017 | 138 422 | 8009 |
| 2018 | 146 665 | 8806 |
| 2019 | 128 409 | 7594 |
| 2020 | 66 126* | 1771* |
| * dane za pierwszą połowę 2020 r. |
Podsumowanie
Licytacje komornicze na pierwszy rzut oka wyglądają atrakcyjnie na sposób inwestycji np. w nieruchomości. Jednakże istnieje tam wiele potencjalnych problemów, które mogą znacznie przedłużyć czas zakupu. W niektórych wypadkach, nawet po zakupie, możemy mieć utrudniony lub nawet uniemożliwiony dostęp do nieruchomości. Dlatego zakup poprzez licytacje wymaga odpowiedniego doświadczenia na rynku nieruchomości. Czasami również forma licytacji przy dużym zainteresowaniu licytacją powoduje, że ostateczna cena transakcji jest wyższa niż jakbyśmy kupowali podobną nieruchomość na wolnym rynku.
Opracowanie na podstawie: mikroporady.pl, www.czerwona-skarbonka.pl
