Naciśnij “Enter” aby skoczyć do treści

Inwestowanie w nieruchomości w Wielkiej Brytanii – niezbędnik

W Wielkiej Brytanii nieruchomości inwestycyjne możemy kupować w następujących formach:

  • osobiście,
  • jako spółka Ltd,
  • jako trust
  • LLP

Każda z tych form ma swoje korzyści i wady pod względem kosztowym, podatkowym i prawnym.  Inwestowanie porzez jedną z powyższych form musi odpowiadać indywidualnym zapotrzebowaniuom inwestora.

Kupno nieruchomości osobiście jest najprostsze i wydaje się obecnie najtańszym sposobem zakupu nieruchomości.

Zalety:

  • niżej oprocentowane kredyty hipoteczne,
  • niższe koszty transakcyjne,
  • niższy próg wejścia przy zakupie na kredyt,
  • zyski należą bezpośrednio do inwestora

Wady:

  • brak odliczenia kosztów kredytu (odsetek) od 2020/21 roku. Nie można odliczać od podstawy opodatkowania kosztów związanych z obsługą kredytu. W zamian istnieje stały koszt wyliczany wg formuły jaki możemy sobie odliczyć przy założeniu, że nie przekraczamy progu podatkowego 20%, czyli nie zarabiamy powyżej 37500 GBP rocznie.
  • Osobista odpowiedzialność majątkowa za wszelkie skuteczne roszczenia lokatorów.

Kupno nieruchomości poprzez spólkę Ltd (SPV) .

Zalety:

  • odliczanie kosztów obsługi kredytu na lepszych warunkach,
  • zabezpieczenie majątku osobistego przed prawnymi roszczeniami lokatorów,

Wady:

  • Bardziej skomplikowana obsługa firmy (księgowość , rozliczenia),
  • Przy mniejszej liczbie nieruchomości i podstawowym progu podatkowym nie odczujemy korzyści finansowych
  • Obecnie droższe koszty zakupu (często podwójne opłaty za prawników – banku i naszych, wyższe oprocentowanie, wyższa minimalna kwota kredytu hipotecznego (Buy-To-Let))
  • Nieruchomości i wszelkie zyski należą do spółki Ltd. Nawet po opodatkowaniu zysku stałą stopą 17%, aby wyciągnąć pieniądze ze spółki należy zapłacić podatki osobiste wg odpowiedniej skali. Wieć jeżeli ktoś jest w niższym progu podatkowym (20% do 37500 GBP) może zapłacić więcej niż jakby inwestował osobiście.

Poniżej przestawione są wyliczenia podstawy do opodatkowania dla landlorda, który jest w 40% progu podatkowy (Basic Rate 20% muszą uważać, aby nie wpaść w wyższy próg podatkowy).

Na początek rozliczanie przy nieruchomościach będących w majątku osobistym przed zmianą prawną jak i po zmianie (Od roku podatkowego 2020/21 wchodzi nowe prawo podatkowe dla inwestorów nieruchomości)

PRZEDTEM (do roku podatkowego 2016/17):TERAZ (od roku podatkowego 2020/21):
Przychód z wynajmu: £15,000 pa

Przychód z najmu, który teraz staje się dochodem (profitem) do opodatkowania: £15,000 pa
Przypuszczalne średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego 3.49%: £7,852.50 paPrzypuszczalne średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego 3.49%: £7,852.50 pa
Kalkulacja zysku do opodatkowania: £15,000 – £7.852.50 = £7,174.50Kalkulacja zysku do opodatkowania: £15,000 x 40% = £6,000
 Ulga od oprocentowania kredytu przy podstawowej stawce podatkowej: 20% x £7,852.50 = £1,570.50  
Podatek do zapłaty (landlord przy skali podakowej 40% wyższej niż skala podstawowa 20%): £7,147.50 x 40% = £2,859Podatek do zapłaty: £6,000 – £1,570.50 = £4,429.50  
Zysk netto: £7,147.50 – £2,859 = £4,288.50Zysk netto: £15,000 – £7852.50 – £4,429.50 = £2,718

W przypadku spólki Ltd, sprawa wygląda następująco:

PRZEDTEM (do roku podatkowego 2016/17):TERAZ (od roku podatkowego 2020/21):
Przychód z wynajmu: £15,000 pa  Przychód z wynajmu: £15,000 pa  
Przypuszczalne średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego 3.49%: £7,852.50 pa  Przypuszczalne średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego 3.49%: £7,852.50 pa  
Kalkulacja zysku do opodatkowania: £15,000 – £7.852.50 = £7,174.50  Kalkulacja zysku do opodatkowania: £15,000 – £7.852.50 = £7,174.50  
Corporation tax due (20%): £7,147.50 x 20% = £1,429.50  Corporation tax due: (17%) £7,147.50 x 17% = £1,215.08  
Net profit calculation: £7,147.50 – £1,429.50 = £5,718  Net profit calculation: £7,147.50 – £1,215.08 = £5,935.42  

Porównując rozliczanie nieruchomości pod względem podatkowym landlord, który jest w progu podatkowym 40%, ma większe oszczędności z tytułu podatku przy spólce Ltd. Gdy jest się w progu podatkowym 20% to nie ma większej różnicy, ale trzeba mieć na uwadze to, że łatwo jest wpaść w wyższy próg, gdyż podstawą opodatkowania staje się przychód brutto  i nie można odliczać kosztów obsługi nieruchomości. Dlatego jeżeli ktoś planuje sukcesywny rozwój swojego portfolio powinien założyć firmę.

Kolejnym plusem spółki Ltd jest ochrona prawna majątku osobistego właściciela za odpowiedzialność prawną spółki.

Koszty jakie poniesiemy przy zakupie nieruchomości to:

  • Stamp Duty Tax (od 4% od drugiej nieruchomości, przy zakupie nieruchomości powyżej 40000 GBP w Szkocji),
  • prawnicy (Solicitors),
  • opłaty bankowe ,
  • broker kredytowy

Przy doborze kredytu warto skorzystać z pomocy brokera, gdyż duża część kredytów jest tylko dostępna przez nich. Dobry broker znajdzie nalepszą możliwą opcję dla nas jak I również zaoszczędzi nasz czas.

Przy spólkach banki wymagają pośrednictwa brokera (przynajmniej w Szkocji).

Stamp Duty (Land and Buildings Transaction Tax)

Obecne skale Stamp Duty (The current Land and Buildings Transaction Tax) zamieszczono w poniższej tabeli:

Tax BandNormal RateAdditional Dwelling *
mniej niż £145k0%4%**
£145k do £250k2%6%
£250k do £325k5%9%
£325k do £750k10%14%
powyżej £750k12%16%
* Oprocentowanie wynika z połaczenia obu wartości LBTT i ADS. ADS jest kalkulowany jako dodatek do LBTT i jest aplikowany w wysokości 4% do całkowitej ceny sprzedaży powyżej £40k ** ADS (additional dwelling) przy zakupie poniżej £40k zaaplikuje 0% stawkę podatku. W cenie zakupu od £40k do £145k stawka podatku będzie 4% zaplikowana na pełną cenę zakupu.

Dla pojedyńczej nieruchomości nie ma podatku za pierwsze £145,000. Pomiędzy £145,000 a £250,000 kupujący zapłaci 2% w tej skali, 5% w skali pomiędzy £250,000 a £325,000, 10% w skali do £750,000 oraz 12% powyżej tej sumy.

Cena zakupu nieruchomości: 80000 GBP

LBTT Tax: £3,200

Rzeczywiste oprocentowanie4%
Tax Band%*Taxable SumTax
mniej niż £145k4£80,000£3,200
£145k do £250k6£0£0
£250k do £325k9£0£0
£325k do £750k14£0£0
powyżej £750k16£0£0
* Oprocentowanie wynika z połaczenia obu wartości LBTT i ADS. ADS jest kalkulowany jako dodatek do LBTT i jest aplikowany w wysokości 4% do całkowitej ceny sprzedaży powyżej £40k.


Cena zakupu nieruchomości: 160000 GBP

LBTT Tax: £6,700

Rzeczywiste oprocentowanie4.19%
Tax Band%*Taxable SumTax
mniej niż £145k4£145,000£5,800
£145k do £250k6£15,000£900
£250k do £325k9£0£0
£325k do £750k14£0£0
powyżej £750k16£0£0
* Oprocentowanie wynika z połaczenia obu wartości LBTT i ADS. ADS jest kalkulowany jako dodatek do LBTT i jest aplikowany w wysokości 4% do całkowitej ceny sprzedaży powyżej £40k.

Rodzaje kredytów na zakup nieruchomości:

  • Buy to Let (BTL),
  • Kredyt pomostowy(Bridging Loan)

Obowiązki landlord w Szkocji:

  • Rejestracja jako landlord w odpowiednim Councilu (opłaty),
  • Rejestracja każdej nieruchomości w konkretnym Councilu (opłaty),
  • Certyfikat przeglądu elektrycznego,
  • Certyfikat przeglądu gazowego,
  • Instalacja czujników dymu i gazu,
  • Licencja w przypadku większych nieruchomości przeznaczonych na wynajem pokoi,
  • Welcome pack  i umowa dla wynajmującego,
  • Ubezpieczenie nieruchomości,
  • Inne wymagania.

Zapisz się do Newslettera!

Zapraszam do zapisania się do mojego newslettera, aby mieć najnowsze informacje z tej strony.

Powyższego tekstu nie należy go traktować jako porady inwestycyjnej, osobistej rekomendacji lub oferty lub zachęty do kupna lub sprzedaży jakichkolwiek instrumentów finansowych. Niniejszy materiał został przygotowany bez względu na konkretne cele inwestycyjne lub sytuację finansową i nie został przygotowany zgodnie z wymogami prawnymi i regulacyjnymi w celu promowania niezależnych badań. Wszelkie odniesienia do przeszłych wyników instrumentu finansowego, indeksu lub pakietu inwestycyjnego nie są i nie powinny być traktowane jako wiarygodny wskaźnik przyszłych wyników. arturrogoz.com nie składa żadnych oświadczeń i nie przyjmuje odpowiedzialności za dokładność lub kompletność treści niniejszej publikacji, która została przygotowana z wykorzystaniem publicznie dostępnych informacji.

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *