Jeśli pomysł wynajmowania nieruchomości brzmi dla Ciebie atrakcyjnie, to musisz się nauczyć, jak być właścicielem. Ale czym dokładnie jest landlord i jak się nim stać?
W tym przewodniku znajdziesz porady dla wynajmujących dotyczące tych kluczowych pytań, jak również praktyczne kroki, które powinieneś podjąć, aby stworzyć portfel nieruchomości i zacząć wynajmować.
Landlord to osoba lub firma, która zapewnia zakwaterowanie innej osobie lub grupie osób za pieniądze na podstawie umowy.
Nieruchomości do wynajęcia są poszukiwane w wielu rejonach Wielkiej Brytanii. Tak więc, czy zamierzasz uzyskać kredyt hipoteczny buy-to-let, czy też jesteś tak zwanym “przypadkowym właścicielem” (poprzez, na przykład, odziedziczenie nieruchomości lub wynajmowanie swojego domu w oczekiwaniu na kupca), bycie landlordem może być dla Ciebie idealne.
Obowiązki wynajmującego w Wielkiej Brytanii
Jako wynajmujący, Twoje obowiązki będą prawdopodobnie podzielone na następujące tematy: depozyty, finanse, nieruchomość, bezpieczeństwo i najemcy.
W ramach każdej z tych kategorii, obowiązki wynajmującego, których będziesz musiał przestrzegać w Wielkiej Brytanii, są następujące:
Depozyty
Jesteś zobowiązany do przechowywania depozytów lokatorów w jednym z trzech zatwierdzonych przez rząd systemów: MyDeposits, Deposit Protection Service lub Tenancy Deposit Scheme.
Musisz poinformować swoich najemców o tym, w którym systemie ich depozyty będą przechowywane w momencie podpisania umowy lub do 30 dni po podpisaniu umowy.
Mogą być opłaty za umieszczenie depozytu w systemie. Jeśli używasz agenta wynajmu, sprawdź, czy zrobią to za Ciebie.
Należy pamiętać, że jeśli depozyt nie jest umieszczony w systemie, możesz spotkać się z karami i możesz nie być w stanie eksmitować swoich lokatorów.
Warto wiedzieć, że systemy ochrony depozytów są dla napraw i konserwacji depozytu, a nie do przechowywania depozytów w celu zabezpieczenia nieruchomości.
Finanse
Powinieneś prowadzić dokumentację finansową – możesz to zrobić sam lub skorzystać z usług księgowego. Będą one również niezbędne przy wypełnianiu deklaracji podatkowych self-assessment.
Jeśli nie kupiłeś nieruchomości z kredytem hipotecznym buy-to-let, to musisz poinformować o tym swojego kredytodawcę hipotecznego i upewnić się, że wyraził na to zgodę. Zgoda jest zazwyczaj udzielana na kilka lat za opłatą.
Powinieneś również prowadzić inwentaryzację tego, co znajduje się w Twojej nieruchomości, szczególnie w przypadku wynajmu umeblowanego.
Możesz być zobowiązany do płacenia podatku dochodowego oraz składek NI klasy 2 (zależy to od tego, czy wynajmowana nieruchomość jest traktowana jako działalność gospodarcza).
Nieruchomość
Jesteś odpowiedzialny za wszelkie naprawy, które są wymagane, zarówno w strukturze, jak i na zewnątrz. Podobnie, do twoich obowiązków należy utrzymanie nieruchomości, w tym systemów ogrzewania i ciepłej wody, jak również instalacji łazienkowych. Ogólnie rzecz biorąc, jesteś odpowiedzialny za zapewnienie, że nieruchomość jest bezpieczna i nadaje się do zamieszkania.
Naprawy muszą być wykonane w rozsądnym czasie, w zależności od wagi problemu. Musisz powiadomić lokatorów (zazwyczaj na co najmniej 24 godziny) i uzyskać ich zgodę przed wejściem do lokalu.
Zauważ, że jako wynajmujący jesteś odpowiedzialny za działania agentów wynajmu, jeżeli działają oni w Twoim imieniu.
Jeżeli Twój lokal będzie pusty przez ponad 45 dni, wymagane jest ubezpieczenie nieruchomości niezamieszkałej.
Jeśli wynajmujesz lokal osobie niepełnosprawnej, możesz być zobowiązany do wprowadzenia odpowiednich zmian, takich jak poręcze, kabina prysznicowa lub tymczasowa rampa. Nie obejmuje to jednak zmian konstrukcyjnych, takich jak zmiana układu pomieszczeń.
Świadectwa charakterystyki energetycznej: co musisz wiedzieć?
Świadectwo charakterystyki energetycznej (EPC) musi być zorganizowane przed o reklamowaniem nieruchomości. To ocenia charakterystykę energetyczną nieruchomości w skali od A (najlepsza) do G (najgorsza). Świadectwo jest ważne przez 10 lat.
Od 1 kwietnia 2018 r. wszystkie prywatnie wynajmowane nieruchomości są zobowiązane do posiadania minimum E ratingu dla nowej lub odnowionej dzierżawy najmu być wydane.
W Szkocji, EPC muszą być wyeksponowane w nieruchomości – zazwyczaj można je znaleźć w pobliżu kotła, licznika lub w kuchni.
Bezpieczeństwo
Jeśli twój lokal posiada urządzenia gazowe, jesteś zobowiązany do zapewnienia corocznej kontroli bezpieczeństwa gazowego przez zarejestrowanego inżyniera Gas-Safe.
Jesteś odpowiedzialny za bezpieczeństwo pożarowe, w tym zapewnienie, że istnieją drogi ewakuacyjne, upewniając się, że przestrzegasz przepisów bezpieczeństwa pożarowego dla mebli i upewniając się, że nieruchomość ma zamontowane, działające czujniki dymu.
Twoim obowiązkiem jest również zapewnienie bezpieczeństwa elektrycznego poprzez upewnienie się, że sprzęt i urządzenia elektryczne są bezpieczne i spełniają normy, na przykład poprzez używanie tylko tych urządzeń, które posiadają europejski znak elektryczny CE.
Musisz się upewnić, że Twój lokal posiada sprawny, zamontowany alarm tlenku węgla.
Powinieneś zapewnić instrukcje obsługi i przewodniki dla urządzeń.
Jeżeli twoi lokatorzy odczuwają problemy związane ze zdrowiem i bezpieczeństwem (takie jak wyciek gazu, pleśń lub robactwo), mogą cię zgłosić do lokalnego wydziału zdrowia środowiskowego.
Jesteś odpowiedzialny za umożliwienie przeprowadzenia inspekcji zdrowia i bezpieczeństwa. Mogą one zostać przeprowadzone przez lokalną radę, jeśli lokatorzy o to poproszą lub jeśli rada uzna to za konieczne.
Najemcy
W Anglii, musisz upewnić się, że każdy najemca ma prawo do wynajmu. Obejmuje to sprawdzenie oryginalnych dokumentów paszportowych i tożsamości, jak również sporządzenie kopii i notatek na temat tego, kiedy kontrole miały miejsce.
Wszyscy najemcy w wieku 18 lat i starsi, którzy będą mieszkać w lokalu muszą przejść kontrolę prawa do najmu, również ci, którzy nie są wymienieni w umowie najmu.
Wynajmowanie osobom bez wymaganych praw jest przestępstwem i może skutkować grzywną w wysokości do £3,000.
Najczęstszym rodzajem umowy najmu jest assured shorthold tenancy (AST). Zazwyczaj trwa ona od sześciu do dwunastu miesięcy i wymaga od najemcy wpłacenia kaucji za zniszczenia. Inne opcje obejmują assured tenancy, które oferują najemcom długoterminowe prawa. Umowy te zostały stworzone pomiędzy 15 stycznia 1989 a 27 lutego 1997 roku. Mogą one istnieć po tej dacie, jeśli właściciel mieszkania złożył pisemne wypowiedzenie lub jeśli umowa assured tenancy była już zawarta z tym samym lokalem i właścicielem. Najem regulowany to inna długoterminowa umowa najmu – takie umowy zostały zawarte przed 15 stycznia 1989 roku.
Kiedy każda umowa najmu rozpoczyna się musisz dostarczyć: EPC, certyfikat bezpieczeństwa gazowego (jeśli są urządzenia gazowe w nieruchomości). Należy również dostarczyć kopię najnowszego przewodnika rządowego How to rent (dla ASTs, które rozpoczęły się lub zostały odnowione po 1 października 2015 r.).
Istnieją różne procesy eksmisji lokatorów w Anglii i Walii, Szkocji i Irlandii Północnej. Ogólnie rzecz biorąc, będziesz musiał dostarczyć pisemne zawiadomienie i mieć nakaz sądowy, aby eksmitować lokatorów.
Lokatorzy AST muszą mieć depozyty chronione przez jeden z trzech zatwierdzonych przez rząd systemów, o których wspomnieliśmy wcześniej. Jeśli tego nie zrobisz, może być trudniej eksmitować lokatorów lub zakończyć umowę najmu, jeśli zajdzie taka potrzeba.
Do obowiązków najemców należy utrzymywanie nieruchomości w czystości i w stanie nadającym się do zamieszkania na co dzień. Na przykład, wymiana żarówek i bycie odpowiedzialnym za wszelkie szkody, które spowodują.
Dalsze informacje na temat obowiązków wynajmującego w Anglii i Walii można znaleźć w rządowym przewodniku po wynajmowaniu nieruchomości.
Rejestracja i regulacje dla wynajmujących
Procesy rejestracji i regulacji, których będziesz musiał przestrzegać, będą zależeć od tego, gdzie znajduje się wynajmowana przez Ciebie nieruchomość. Istnieją różne procesy dla Anglii, Walii, Szkocji i Irlandii Północnej.
W Anglii, Twoje przepisy zostaną określone przez lokalną radę, podczas gdy w Walii, Szkocji i Irlandii Północnej reguluje to lokalny parlament lub zgromadzenie.
To, co pozostaje takie samo w całej Wielkiej Brytanii, to fakt, że będziesz musiał posiadać specjalistyczne ubezpieczenie dla wynajmujących. Te polisy mogą chronić Twój budynek i zawartość (jeśli masz umeblowaną nieruchomość), jak również zapewnić pomoc w nagłych wypadkach.
Spójrz na poniższą tabelę, aby dowiedzieć się, jak będziesz musiał się przygotować jako wynajmujący w oparciu o to, gdzie znajduje się Twoja nieruchomość:
W szkocji wszyscy prywatni właściciele nieruchomości są zobowiązani do rejestracji.
Agencje wynajmu nie są prawnie zobowiązane do tego, ale zachęca się je do tego.
Rejestracja właściciela jest dodatkiem do licencji dla domu wielorodzinnego (HMO), jeśli dotyczy.
Chociaż rejestracja wynajmującego w Anglii nie jest obowiązkowa na wszystkich obszarach, możesz rozważyć dobrowolne przystąpienie do organizacji takiej jak National Landlords Association (NLA) lub Residential Landlords Association (RLA). Ponadto, bycie właścicielem akredytowanym przez NLA sugeruje profesjonalizm, a najemcy mogą Cię szukać na stronie internetowej NLA. Może to być szczególnie przydatne, jeśli zamierzasz samodzielnie zarządzać swoją nieruchomością i chcesz pokazać potencjalnym najemcom, że jesteś wiarygodny.Zauważ, że Twoja rejestracja właściciela będzie musiała zostać odnowiona. Długość czasu zależy od miejsca, w którym się znajdujesz, ale generalnie jest to od trzech do pięciu lat. Ponadto, jeśli Twoja nieruchomość znajduje się w obszarze, który wymaga od wynajmujących zarejestrowania się, a Ty tego nie zrobiłeś, nie będziesz mógł wynajmować nieruchomości. Jeśli zrobisz to, gdy jesteś niezarejestrowany, możesz spotkać się z grzywnami i zakazami wynajmu.
Czym jest Ustawa Deregulacyjna 2015?
Istnieje kilka kluczowych punktów, z których wynajmujący powinni zdawać sobie sprawę w tym szeroko zakrojonym akcie prawnym. Obejmują one:
Tenancy Deposit Scheme – depozyty muszą być przechowywane w jednym z trzech zatwierdzonych przez rząd systemów.
Sekcja 21 – ta część Ustawy wyszczególnia, kiedy i jak wynajmujący mogą eksmitować lokatorów, i określa, że wynajmujący muszą spełnić pewne obowiązki prawne, zanim będą mogli doręczyć lokatorom zawiadomienie Sekcji 21.
Przepisowe informacje – na początku okresu AST wynajmujący musi dostarczyć najemcom kopię broszury How to rent: the checklist for renting in England (Jak wynajmować: lista kontrolna dotycząca wynajmu w Anglii).
Odwetowa eksmisja – jeżeli wynajmującemu zostanie doręczone przez radę lokalną Powiadomienie o Poprawie (Improvement Notice) w związku z zaległymi naprawami, w ciągu sześciu miesięcy nie można doręczyć lokatorom Powiadomienia z Sekcji 21 (w celu eksmisji).
Kluczowe organizacje:
- HMRC – to skrót od Her Majesty’s Revenue and Customs (Urząd Skarbowy i Celny Jej Królewskiej Mości); departament podatkowy dla Wielkiej Brytanii. Będziesz musiał się z nimi skontaktować, aby dowiedzieć się więcej o wypełnianiu zeznań podatkowych i płaceniu składek na ubezpieczenie społeczne jako wynajmujący.
- Dostawcy ubezpieczeń – kiedy wynajmujesz nieruchomość, jesteś zobowiązany do posiadania specjalistycznego ubezpieczenia dla wynajmujących, aby nieruchomość, jak również Twoje dochody i inwestycje były chronione. Ubezpieczyciele mogą zaoferować ubezpieczenie budynków, zawartości (dla umeblowanych wynajmowanych nieruchomości) i utraty czynszu, jak również ochronę prawną.
- Twoje władze lokalne – Twoje władze lokalne są odpowiedzialne za kluczowe usługi, takie jak podatek lokalny i wywóz śmieci, więc powinieneś je poinformować, że Twoja nieruchomość będzie wynajmowana.
Co to jest House of Multiple Occupation (HMO)?
Nieruchomość, która jest wynajmowana trzem lub więcej lokatorom, którzy tworzą jedno lub więcej gospodarstw domowych i mają wspólną łazienkę i/lub kuchnię jest HMO.
Jeśli ma to zastosowanie do nieruchomości – lub zamierzasz wynająć go w ten sposób – to musisz zarejestrować i uzyskać licencję. Proces i warunki różnią się w zależności od tego, gdzie jesteś w Wielkiej Brytanii. Możesz dowiedzieć się więcej o wymaganiach dla HMO w Anglii i Walii, Szkocji i Irlandii Północnej.
Koszty i zarabianie pieniędzy
Jakie opłaty należy pobierać za wynajem i ile potencjalnego dochodu można uzyskać, to dwie kluczowe kwestie dla każdego właściciela. Poniżej znajdziesz przewodnik po niektórych z najczęstszych problemów finansowych, z którymi prawdopodobnie będziesz musiał się zmierzyć.
Koszty
Kolejnymi z Twoich głównych wydatków będą spłata kredytu hipotecznego, składki ubezpieczeniowe i opłaty na rzecz agencji wynajmu (jeśli zdecydujesz się z niej skorzystać). Sporadyczne naprawy i bardziej rozległe remonty nieruchomości co kilka lat powinny być również uwzględnione w budżecie.Ponadto, mądrze jest zaplanować okresy czasu, kiedy nieruchomość może być pusta, np. w przerwach między najmem lub podczas remontu.
Czynsz
Gdy masz już pomysł, jak będą wyglądały Twoje wydatki, możesz uwzględnić to w cenie czynszu. Będziesz także musiał porównać swoje właściwości do innych podobnych w Twojej okolicy.Plus, należy pamiętać, aby wziąć pod uwagę wszelkie dodatkowe cechy, które sprawiają, że nieruchomości wyróżniają się, takie jak niedawno odnowiony, lub posiadanie balkonu lub ogrodu, aby pomóc zapewnić, że jesteś ładowania konkurencyjnie.Dodatkowo, czy nieruchomość jest oferowana na umeblowane lub nieumeblowane podstawy również wpłynie na cenę.Z czasem, można rozważyć zwiększenie czynszu, jak i kiedy wydatki idą w górę. Należy zrównoważyć potrzebę osiągnięcia zysku z utrzymaniem wiarygodnych najemców i proces poszukiwania nowych najemców.Jeśli remontujesz, wybierz zwykłe, neutralne kolory do dekoracji, a także armatury i wyposażenia (jeśli dotyczy). Te mają tendencję do pracy najlepiej, jak są one prawdopodobnie odwołać się do największej ilości ludzi.
Podatki
Możesz być zobowiązany do zapłaty podatku od zysku z nieruchomości. To jest to, co jest w lewo od czynszu po dopuszczalnych wydatków (takich jak opłaty agencji najmu, jak również ubezpieczenia i naprawy) zostały odliczone.
Zarządzanie nieruchomością
Jedną z kluczowych decyzji, które będziesz musiał podjąć, jest to, czy będziesz zarządzać nieruchomością samodzielnie, czy skorzystasz z agencji najmu, aby zrobić to w Twoim imieniu.To, jak zdecydujesz się zarządzać swoją nieruchomością, będzie zależało od tego, co cenisz bardziej – swój czas czy swoje pieniądze. Podobnie, samodzielne zarządzanie może być możliwe w przypadku jednej nieruchomości, jednak jeśli zamierzasz mieć wiele nieruchomości, wówczas skorzystanie z usług agencji wynajmu może być bardziej opłacalne.
Znalezienie najemców
Teraz, gdy dowiedziałeś się więcej o przepisach, których możesz potrzebować jako właściciel, a także o tym, jak budżetować i odpowiednio wynajmować swoją nieruchomość, teraz musisz skupić się na znalezieniu ludzi, którzy będą w niej mieszkać. Pierwszym krokiem jest zapewnienie, że Twoja nieruchomość nadaje się do wynajęcia. Możesz zdecydować się na kredyt hipoteczny buy-to-let, szczególnie w obszarze, gdzie nieruchomości do wynajęcia są w wysokim popycie. Lub, jeśli odziedziczyłeś nieruchomość lub jest to twój własny dom, oznacza to zapewnienie, że spełnia ona wymagania dotyczące zdrowia i bezpieczeństwa.
Wynajmowanie lokatorom na zasiłkach: co musisz wiedzieć?
Możesz być zaznajomiony z frazą “bez DSS” na ogłoszeniach o wynajmie. DSS to skrót od Department of Social Security, departamentu rządowego, który już nie istnieje. Zwrot ten jest jednak nadal używany, a teraz odnosi się do najemców na zasiłkach w ogóle.
Te same umowy najmu mają zastosowanie do najemców otrzymujących zasiłki. Podobnie, Twoje ubezpieczenie wynajmującego powinno również zapewnić ochronę, chociaż upewnij się, że sprawdzisz szczegóły u każdego dostawcy.
Jedną z różnic jest to, że jeśli najemca zalega z czynszem przez osiem tygodni lub dłużej, to możesz złożyć wniosek do władz lokalnych, aby czynsz był płacony bezpośrednio Tobie. Wniosek ten może zostać wstrzymany w pewnych okolicznościach, np. w przypadku zaległości w niezbędnych naprawach.
