Naciśnij “Enter” aby skoczyć do treści

Czy nieruchomości komercyjne to dobra inwestycja?

Dywersyfikacja portfela inwestycyjnego nieruchomości może być dobrym sposobem na osiągnięcie tego celu, z mieszanką nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych.

Według źródeł branżowych nieruchomości komercyjne stanowią 13% wartości wszystkich budynków w Wielkiej Brytanii i są warte ponad 900 miliardów funtów.

Sektor nieruchomości komercyjnych zawiera zróżnicowaną mieszankę typów nieruchomości, w tym powierzchnie biurowe i jednostki handlowe.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne obejmują sklepy przy głównych ulicach handlowych oraz duże obszary handlowe poza miastem. Obejmują one również fabryki, jednostki przemysłowe, magazyny, restauracje, puby, hotele, siłownie, a nawet parkingi.

Inwestycja w nieruchomości komercyjne może być bezpośrednia lub pośrednia.

Inwestycja bezpośrednia polega na zakupie budynków, “cegieł i zaprawy”, natomiast inwestycja pośrednia może obejmować inwestycje w akcje, obligacje i udziały firm, które specjalizują się w inwestowaniu w nieruchomości.

Nieruchomość mieszkalna jest kupowana, a następnie wynajmowana w zamian za dochód z wynajmu właścicielowi nieruchomości.

W przypadku inwestycji w nieruchomości komercyjne, dochód z wynajmu może być generowany co miesiąc, kwartał lub na dowolnej podstawie uzgodnionej pomiędzy wynajmującym a najemcą.

Większość umów najmu nieruchomości komercyjnych to umowy na miarę, a nie umowy Assured Shorthold Tenancy (AST) stosowane przy inwestycjach w nieruchomości mieszkalne.

Umowy najmu nieruchomości komercyjnych są zazwyczaj uzgadniane na znacznie dłuższe okresy niż umowy najmu nieruchomości mieszkalnych w Wielkiej Brytanii, przy czym umowy najmu nieruchomości komercyjnych w Wielkiej Brytanii są zazwyczaj podpisywane na okres od trzech do 20 lat.

Inwestycja w nieruchomości komercyjne jest postrzegana jako stabilna w Wielkiej Brytanii od dłuższego czasu.

Chociaż wiąże się to z dużym i kosztownym zaangażowaniem, możliwe jest inwestowanie poprzez fundusze takie jak fundusze powiernicze i inwestycyjne.

Fundusze te mogą posiadać udziały w spółkach nieruchomości lub bezpośrednio nieruchomości komercyjne.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne mogą być finansowane za pomocą komercyjnego kredytu hipotecznego. Są one komercyjnym odpowiednikiem kredytu typu “kup i wynajmij”.

Kredyt hipoteczny na inwestycje w nieruchomości komercyjne będzie miał pewne kluczowe różnice, o których należy pamiętać.

Kredyty hipoteczne dla inwestorów w nieruchomości komercyjne są zazwyczaj oferowane z wyższym oprocentowaniem, szczególnie dla właścicieli nieruchomości komercyjnych po raz pierwszy.

Obciążenie do wartości jest również niższe, przy czym 65% jest powszechne.

Wreszcie, komercyjni kredytodawcy hipoteczni w Wielkiej Brytanii często mogą oczekiwać, że pożyczka zostanie zaciągnięta na zasadzie spłaty kapitału. Niektórzy kredytodawcy akceptują tylko odsetki, ale nie jest to standardem w całym kraju.

Czy nieruchomości komercyjne to dobra inwestycja?
Nieruchomości komercyjne oferują w Wielkiej Brytanii dobrą okazję inwestycyjną do uzyskania regularnego dochodu, ponieważ zapewniają wyższe stawki czynszu w porównaniu z nieruchomościami mieszkalnymi.

Istnieją dwa główne sposoby zarabiania pieniędzy z inwestycji w nieruchomości komercyjne.

Dochód z wynajmu najemcy oraz wzrost kapitału z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych w Wielkiej Brytanii korzysta z dłuższej struktury najmu niż w Europie i Stanach Zjednoczonych.

Średnia długość najmu w londyńskim biurze wynosi od 10 do 15 lat, a średnia długość najmu w całej Wielkiej Brytanii wynosi około ośmiu lat.

Jest to znacznie dłuższy okres niż w przypadku nieruchomości mieszkalnych, w których najemcy zazwyczaj wynajmują lokale na okres od sześciu miesięcy do roku.

Inwestycja w nieruchomości komercyjne potencjalnie oferuje większe bezpieczeństwo w stosunku do zysków oferowanych przez akcje, ponieważ inwestorowi w nieruchomości komercyjne gwarantowany jest dochód na ustalonym poziomie przez dłuższy okres czasu.

Ponieważ umowy najmu nieruchomości komercyjnych są znacznie dłuższe, nieruchomości te mają zazwyczaj wyższą wartość inwestycyjną niż ich wyceny w cegle i zaprawie.

Oznacza to, że inwestor w nieruchomości komercyjne może nabyć wolną nieruchomość, a jeśli wynajmie ją na korzystnych warunkach dobremu najemcy, zauważy natychmiastowy wzrost wartości.

Większość umów najmu nieruchomości komercyjnych jest również w pełni naprawialna i ubezpieczona.

Oznacza to, że najemca jest w pełni odpowiedzialny za naprawy i ubezpieczenie nieruchomości komercyjnej. Takie umowy najmu eliminują znaczną część kosztów utrzymania związanych z nieruchomościami.

Umowy Assured Tenancy Shorthold dotyczące inwestycji w nieruchomości mieszkalne typu buy to let zazwyczaj wymagają uwzględnienia napraw, konserwacji i ubezpieczenia budynków na koszt wynajmującego.

Komentatorzy branżowi zauważyli, że wielu inwestorów w nieruchomości komercyjne zdywersyfikowało swoje portfele w wyniku pandemii Covid-19.

Wielu z nich odeszło od tradycyjnych biurowców w centrach miast na rzecz mniejszych powierzchni biurowych klasy premium.

Inne rodzaje nieruchomości komercyjnych stały się bardziej popularne w 2020 r., takie jak mieszkania studenckie, lokale handlowe typu pop-up oraz specyficzne obszary, takie jak logistyka i opieka zdrowotna.

Czy nieruchomości komercyjne zyskują na wartości?
Wartość nieruchomości komercyjnej może wzrosnąć poprzez zwykłe podniesienie czynszu.

Warto przejrzeć umowy najemców, aby sprawdzić, czy płacą oni czynsz rynkowy lub czy ich obecny czynsz może zostać zwiększony.

Niektóre rodzaje nieruchomości komercyjnych staną się bardziej popularnym wyborem inwestycyjnym, gdy ograniczenia Covid-19 złagodnieją w całej Wielkiej Brytanii, a zaufanie konsumentów powróci.

Jaka jest dobra stopa zwrotu z nieruchomości komercyjnych?
Stopy zwrotu dla inwestorów w nieruchomości komercyjne są zazwyczaj znacznie wyższe niż w przypadku nieruchomości mieszkalnych.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne mogą przynieść zyski do 10%. Nieruchomości mieszkaniowe przynoszą zazwyczaj 1-3%.

Przyczyną tej różnicy w stopie zwrotu są często różne umowy najmu.

Nieruchomości komercyjne, które są w stanie zapewnić najwyższy zwrot są te z największą liczbą najemców.

Do nieruchomości tych należą kompleksy apartamentów, biurowce, domy studenckie i magazyny.

Co jest lepszą inwestycją, komercyjne czy nieruchomości mieszkalne?
Nieruchomości mieszkalne można nabyć za znacznie mniejsze pieniądze, przy czym nieruchomości komercyjne wymagają znacznie większych nakładów finansowych z góry i bardziej rygorystycznych wymogów kredytowych w celu uzyskania finansowania.

W ostatnich latach inwestycje typu “kup i wynajmij” stały się w Wielkiej Brytanii mniej atrakcyjne.

Ceny nieruchomości rosną, podczas gdy średnia stopa zwrotu z wynajmu w Wielkiej Brytanii wynosi obecnie zaledwie 3,53%.

Przepisy podatkowe stały się również mniej korzystne dla inwestorów w nieruchomości mieszkalne, którzy posiadają nieruchomość we własnym imieniu, a nie za pośrednictwem spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.

Wprowadzona w 2016 r. 3% dopłata do opłaty skarbowej jeszcze bardziej ograniczyła potencjalne zyski z inwestycji typu buy to let.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne mogą mieć wyższe koszty początkowe, takie jak cena zakupu budynku i koszty remontu, ale ogólne zyski będą znacznie wyższe niż w przypadku nieruchomości mieszkalnych typu buy to let.

Inwestorzy nieruchomości komercyjnych zazwyczaj mają do czynienia raczej z firmami niż z indywidualnymi najemcami, co oznacza, że wiele wspólnych problemów związanych z wynajmem nieruchomości mieszkalnych nie ma zastosowania.

Umowy najmu nieruchomości komercyjnych są umowne, co daje im większą ochronę prawną w porównaniu do umów najmu nieruchomości mieszkalnych.

W większości przypadków opłata skarbowa jest wyższa w przypadku nieruchomości mieszkalnych niż w przypadku nieruchomości komercyjnych.

Właściciel nieruchomości typu buy to let zapłaci również dodatkowe 3% opłaty oprócz normalnej opłaty.

Najemcy nieruchomości komercyjnych są odpowiedzialni za utrzymanie i naprawy nieruchomości, oszczędzając czas i pieniądze inwestorów nieruchomości komercyjnych.

To sprawia, że inwestycja w nieruchomości komercyjne jest dobrą opcją, aby zapewnić stabilną inwestycję przy minimalnym wkładzie.

Jak dużo muszę wiedzieć przed zakupem nieruchomości komercyjnej?
Przed zakupem nieruchomości komercyjnej warto rozważyć następujące kluczowe czynniki:

  • Zdecyduj, dlaczego chcesz zainwestować w nieruchomość komercyjną
  • Wczesne ustalenie opcji finansowania
  • Omówienie procesu i uzyskanie profesjonalnej porady
  • Zbadać lokalizację i przejrzeć brytyjskie hot spoty
  • Przeprowadzenie odpowiedniej analizy branżowej
  • Zarezerwuj czas na rozmowę z ekspertem ds. podatku od nieruchomości

Jak opodatkowana jest nieruchomość komercyjna?
Zysk z nieruchomości komercyjnych jest opodatkowany według tej samej stawki co podatek dochodowy lub podatek od osób prawnych.

Zależy to od tego, w jaki sposób ustrukturyzujesz swoje inwestycje w nieruchomości.

Niektórzy właściciele nieruchomości komercyjnych inwestują we własnym imieniu i będą opodatkowani według stawek 0%, 20% (podatnicy podstawowi), 40% (podatnicy o wysokich stawkach) i 45% (podatnicy o stawkach dodatkowych), w zależności od poziomu dochodów.

Jeśli inwestor nieruchomości komercyjnych posiada nieruchomość w ramach spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, podatek od osób prawnych wynosi obecnie 19%.

Wpływ Stamp Duty Land Tax (SDLT) musi być brany pod uwagę przy rozważaniu opodatkowania zysków z inwestycji w nieruchomości komercyjne.

Istnieją legalne sposoby na uniknięcie podatku od zysków kapitałowych na brytyjskich nieruchomościach, ale należy zwrócić się do eksperta ds. podatków od nieruchomości.

HMRC określiło jasne wytyczne dotyczące różnych stawek opłaty skarbowej w miejscu dla niemieszkalnych i mieszanych zastosowań.

Istnieją również pewne odliczenia i ulgi dostępne od HMRC dla inwestorów w nieruchomości komercyjne.

Czy są jakieś korzyści podatkowe z zakupu nieruchomości komercyjnej?
Jedną z głównych korzyści podatkowych z inwestowania w nieruchomości komercyjne jest to, że inwestor może kwalifikować się do specjalnego opodatkowania zysków kapitałowych przy sprzedaży. W praktyce, nigdy nie zapłacisz więcej niż 10%.

Zasadniczo sprzedaż lub wynajem nieruchomości komercyjnej jest również zwolniony z podatku VAT, co oznacza, że ani nabywca, ani najemca nie muszą płacić podatku VAT.

Wszystko, co należy wiedzieć o korzyściach podatkowych dla inwestorów w zakresie nieruchomości komercyjnych, wymaga przeglądu.

Czy teraz jest dobry czas na zakup nieruchomości komercyjnej?
Podczas pierwszego lockdown’u Covid-19 w Wielkiej Brytanii wiele firm handlowych zostało zmuszonych do zamknięcia. To oznaczało prawdopodobny spadek dochodów z czynszu dla wielu ówczesnych inwestorów w nieruchomości komercyjne.

W tym samym czasie podstawowi sprzedawcy detaliczni, tacy jak sklepy ogólnospożywcze, odnotowali gwałtowny wzrost sprzedaży. To sprawiło, że stały się one popularnym wyborem dla inwestorów w nieruchomości komercyjne w Wielkiej Brytanii, ponieważ były postrzegane jako “odporne na pandemię”.

Źródła branżowe szacują, że detaliczny pop-up stanowi obecnie w Wielkiej Brytanii branżę o wartości 1 miliarda funtów, podczas gdy w 2020 roku nastąpił wzrost popytu na jednostki handlowe logistyki i magazynowania w całym kraju.

Boom w popycie na powierzchnię magazynową wynikający z rozwoju handlu elektronicznego doprowadził do szacunków wzrostu popytu do 92 milionów stóp kwadratowych komercyjnej powierzchni magazynowej wymaganej do 2024 roku.

Niektórzy detaliści, tacy jak John Lewis, w prężny sposób zareagowali na Covid-19 i jego negatywny wpływ na ruch w brytyjskich centrach handlowych.

Obecnie starają się oni przekształcić nadwyżki magazynów w przystępne cenowo mieszkania, a niewykorzystane magazyny wynajmują na siłownie i projekty mieszkaniowe. Ta mieszana zmiana przeznaczenia dobrze wróży nieruchomościom komercyjnym.

Nieruchomości przemysłowe doświadczają większego popytu.

Nieruchomości, które przed Covid-19 były przeznaczone głównie do użytku przemysłowego z niskimi czynszami, od 2020 r. stały się ważne dla rozwoju sektora handlu internetowego.

Oferują one dobrze zlokalizowane powierzchnie magazynowe do przechowywania, układania i wysyłania produktów w całym kraju.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne pozostają dobrą okazją, a teraz jest dobry czas w zależności od rodzaju nieruchomości komercyjnej, w którą się inwestuje.

Jednostki handlu detalicznego zwalniają, dobrej jakości magazyny cieszą się ogromną popularnością, a biura będą wymagały rozważnej selekcji w 2021 r., aby zapewnić rozsądny zwrot dla brytyjskich inwestorów w nieruchomości komercyjne.

Zapisz się do Newslettera!

Zapraszam do zapisania się do mojego newslettera, aby mieć najnowsze informacje z tej strony.

Powyższego tekstu nie należy go traktować jako porady inwestycyjnej, osobistej rekomendacji lub oferty lub zachęty do kupna lub sprzedaży jakichkolwiek instrumentów finansowych. Niniejszy materiał został przygotowany bez względu na konkretne cele inwestycyjne lub sytuację finansową i nie został przygotowany zgodnie z wymogami prawnymi i regulacyjnymi w celu promowania niezależnych badań. Wszelkie odniesienia do przeszłych wyników instrumentu finansowego, indeksu lub pakietu inwestycyjnego nie są i nie powinny być traktowane jako wiarygodny wskaźnik przyszłych wyników. arturrogoz.com nie składa żadnych oświadczeń i nie przyjmuje odpowiedzialności za dokładność lub kompletność treści niniejszej publikacji, która została przygotowana z wykorzystaniem publicznie dostępnych informacji.

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *