Jedną z wielkich zalet inwestowania w nieruchomości jest to, że możesz przewidzieć zwroty.
Kupując akcje, masz nadzieję na najlepszy zwrot. Kupując nieruchomość, kontrolujesz inwestycję od początku do końca i możesz prognozować wszystkie wydatki z laserową dokładnością. Sprawia to, że nieruchomości są stosunkowo bezpieczną inwestycją, szczególnie w połączeniu z większą stabilnością cen.
Ale to tylko wtedy, gdy wiesz, na jakie liczby patrzeć i jak dokładnie je ocenić.
Niezależnie od tego, czy chcesz “flipować” domy, czy inwestować w nieruchomości, oto liczby, które musisz znać jako inwestor nieruchomości, aby upewnić się, że każda potencjalna transakcja jest dobra.
Poniższe dane oparte są na rynku brytyjskim, ale mogą być również wykorzystane w innych krajach.
Koszty zakpupu nieruchomości
Jeśli kiedykolwiek kupiłeś dom, wiesz, jak wysokie mogą być koszty zakupu. Przygotuj się, ponieważ koszty te dla inwestorów są jeszcze wyższe.
Prawie na pewno można oczekiwać, że pożyczkodawca pobierze dodatkowe opłaty, bardziej formalnie nazywane „opłatą za udzielenie kredytu”. Opiera się na odsetku całkowitej kwoty pożyczki, z każdym punktem równym 1%. Zatem pożyczka w wysokości 200 000 GBP obciążająca 3 punkty oznacza opłatę początkową w wysokości 6000 GBP.
Poza punktami wielu kredytodawców wciąż pobiera opłaty śmieciowe, które po prostu wymyślają, aby zarobić więcej pieniędzy na pożyczkach. Są to zryczałtowane opłaty o nazwach takich jak „Opłata za przetwarzanie”, „Opłata za ubezpieczenie” i „Opłata za przelew”.
Istnieją również opłaty za tytuł, opłaty za oszacowanie, podatki transferowe, znaczki rejestracyjne i wszystkie inne opłaty ponoszone przez nabywców.
Twój cel jako inwestora jest dwojaki: uzyskaj dokładne zestawienie wszystkich kosztów zamknięcia transakcji, porównując kilku pożyczkodawców, a następnie negocjując je na jak najniższym poziomie.
Stosunek kredytu do wartości (LTV) i depozyt
Stosunek wartości kredytu czyli LTV to procent ceny zakupu, którą pożyczy kredytodawca.
Na przykład, jeśli kupisz nieruchomość za 200 000 GBP, a pożyczkodawca oferuje 80% LTV, sfinansuje 160 000 GBP z zakupu i wymaga, abyś sfinansował pozostałe 20% (40 000 GBP) jako depozyt. Prosta koncepcja, ale nadal należy ją rozumieć jako inwestor w nieruchomości.
LTV zależy od wielu czynników. Jednym z nich jest twoja wiarygodność jako pożyczkobiorcy. Im lepsza zdolność kredytowa i im bardziej stabilny i udokumentowany dochód, tym wyższy komfort kredytodawców LTV. Kredytodawcy działają w oparciu o ryzyko, a im wyższe postrzegane ryzyko, tym więcej obciążają i tym mniej pożyczają.
Niektórzy pożyczkodawcy portfelowi i pożyczkodawcy oferujący twarde pieniądze oferują również wyższe stawki i wyższe LTV inwestorom z większym doświadczeniem. Po złożeniu wniosku ci pożyczkodawcy zorientowani na inwestorów pytają, ile posiadasz nieruchomości i ile transakcji zawarłeś w ostatnim roku.
Wreszcie spodziewaj się niższego LTV na kredyty inwestycyjne niż kredyty dla właścicieli domów. Ponownie sprowadza się to do ryzyka. W kłopotach finansowych inwestorzy zawsze przestają w pierwszej kolejności spłacać swoje pożyczki na nieruchomości inwestycyjne przed hipoteką na nieruchomość, która jest głównym miejscem zamieszkania.
Zwrot gotówki z zainwestowanej gotówki
Jest to zwrot z inwestycji (ROI), którego możesz oczekiwać w przypadku własnej inwestycji gotówkowej w transakcji. Zależy to nie tylko od samej umowy, ale także od sposobu jej finansowania.
Wzór na ROI jest prosty: Twój zysk podzielony przez zainwestowaną kwotę. Załóżmy, że kupujesz nieruchomość w gotówce za 100 000 GBP, a następnie wydajesz 30 000 GBP na naprawy i kolejne 15 000 GBP na koszty obsługi, koszty zamknięcia transakcji. Następnie sprzedajesz ją za 175 000 GBP.
Łączna inwestycja gotówkowa wyniosła 145 000 GBP, a przychód 175 000 GBP, a zysk 30 000 GBP. Zatem zysk w wysokości 30 000 GBP podzielony przez inwestycję gotówkową w wysokości 145 000 GBP stanowi zwrot z zainwestowanej gotówki w wysokości 20,7%.
Teraz powiedzmy, że finansujesz umowę z 75% finansowaniem ceny zakupu i 100% finansowaniem kosztów naprawy (wspólne numery dla pożyczki za twarde pieniądze). To znacznie zmniejsza twoją inwestycję gotówkową, ale także zwiększa twoje wydatki, ponieważ pożyczkodawcy pobierają zarówno opłaty z góry, jak i odsetki za płatność każdego miesiąca. Załóżmy, że dodaje to dodatkowe 10 000 GBP do kosztów obsługi i zamknięcia transakcji.
W takim przypadku wpłacasz zaliczkę w wysokości 25 000 GBP i wydajesz kolejne 25 000 GBP na koszty poniesione i koszty zamknięcia transakcji. To daje ci 50 000 GBP z własnej kieszeni z mniejszym zyskiem 20 000 GBP.
Ale zwrot gotówki z inwestycji gwałtownie rośnie. Twój zysk w wysokości 20 000 GBP podzielony przez inwestycję gotówkową w wysokości 50 000 GBP daje imponujący 40,0% zwrot gotówki z inwestycji – prawie dwukrotność zwrotu gotówki z zainwestowanej gotówki przy zakupie tej samej nieruchomości w całości za gotówkę.
Wartość po naprawie (After-Repair Value ARV)
Aby flipować nieruchomość z nadzieją na zarabianie pieniędzy, musisz znać wartość po naprawie inaczej ARV. Twój zysk zależy od prawidłowego ustawienia tej liczby, ponieważ jest to Twój jedyny przychód.
W pierwszym podanym powyżej przykładzie domu ARV wyniosło 175 000 GBP. Ale kiedy chcesz wyremontować i sprzedać musisz oszacować ostateczną cenę sprzedaży na podstawie porównywalnych nieruchomości na rynku. To sztuka, a nie nauka, pozostawia ci prawdopodobny przedział cen.
Bądź ostrożny w swoich szacunkach. Określ zakres cen, za który możesz sprzedawać po remoncie nieruchomości, a następnie użyj dolnej części tego przedziału jako ARV.
Koszty renowacji
Koszty renowacji dzielą się na kilka prostych kategorii: koszty materiałów, koszty pracy oraz koszty prawne i administracyjne.
Koszty pracy podlegają negocjacji. W miarę budowania relacji z kontrahentami i lepszego zarządzania nimi, stajesz się również lepszy w negocjowaniu z kontrahentami w celu uzyskania lepszych stawek.
Podczas gdy koszty materiałów są mniej negocjowalne, wielu kontrahentów przerzuca i uzyskuje ukryty zysk. Jest to powszechne oszustwo kontrahentów, którego można uniknąć, płacąc za materiały samodzielnie. Jako bonus możesz zyskać, wużywając kartę kredytową z nagrodami podróżnymi lub kartę kredytową z wypłatą gotówki. (Po prostu spłacaj saldo w całości, aby odsetki nie pochłonęły twoich zarobków).
Wreszcie flipowanie nieruchomości wiąże się z pewnymi kosztami prawnymi i administracyjnymi, takimi jak koszty uzyskania zezwoleń. Zezwolenia to inny sposób, w jaki niektórzy wykonawcy zdzierają z właścicieli nieruchomości, pobierając znacznie więcej niż faktycznie pobierają urzędy.
Podobnie jak w przypadku ARV, zachowaj ostrożność przy szacowaniu kosztów remontu. Zawsze dodawaj bufor dla nieoczekiwanych wydatków. Weź pod uwagę co najmniej 5000 GBP lub 15% do 20% szacowanych kosztów naprawy, w zależności od tego, która wartość jest wyższa. Po prostu nie informuj swojego kontrahenta o buforze, bo znajdziesz usprawiedliwienie, aby go wydać.
Miesięczny cashflow (przepływ gotówki)
Idąc na wyższy poziom w analizie nieruchomości inwestycyjnych, inwestorzy mogą obliczyć miesięczny przepływ pieniężny z nieruchomości.
Obliczasz przepływy pieniężne, odejmując wszystkie wydatki od miesięcznego czynszu. Nie popełniaj częstego błędu początkującego, ignorując lub nie doceniając rzadkich wydatków, które mają wpływ na Twoje zwroty i przepływy pieniężne. Nie możesz po prostu odjąć spłaty kredytu hipotecznego od czynszu i nazwać to przepływem pieniężnym.
Aprecjacia
Jest to najmniej przydatna liczba na tej liście, ponieważ nie można jej dokładnie przewidzieć. Twoja nieruchomość może aprecjować lu nie. Może również stracić na wartości. Na przykład lokalne władze możgą zdecydować o budowie autostrady obok niej.
Wzrost populacji
Przede wszystkim popyt mieszkaniowy można zmierzyć poprzez wzrost liczby ludności. Nie potrzebujesz dyplomu z ekonomii, aby zrozumieć, że miasta o szybko rosnącej populacji zobaczą skokowy wzrost cen mieszkań oraz wzrost czynszów.
Podsumowując
Jeśli wszystkie te liczby i akronimy nie brzmią przejrzyście, pamiętaj: nie musisz używać każdego współczynnika ani miary. Skoncentruj się na tych, które najbardziej odpowiadają Twoim celom inwestycyjnym.
