Jeżeli posiadasz nieruchomość do wynajęcia, która jest Twoim głównym źródłem dochodu, lub jeżeli posiadasz więcej niż jedną nieruchomość do wynajęcia i nabywasz kolejne nieruchomości z zamiarem ich wynajmowania, to jest to uważane za biznes.
W Wielkiej Brytanii większość wynajmujących będzie prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości. Istnieją specjalne zasady dla Rent a Room, Furnished Holiday Lettings, Hotels and Guest Houses, które są pominięte w tym artykule.
Podstawa określenia czynszu
Czynsz jest oceniany na zasadzie gotówkowej, jeśli Twój dochód brutto jest mniejszy niż £150,000. Możesz zdecydować się na zastosowanie metody rozliczeń międzyokresowych, jeśli Twój dochód jest mniejszy niż £150,000. Jeśli dochód brutto jest większy niż £150,000, dochód i wydatki muszą być rejestrowane z zastosowaniem zasady rachunkowości.
Dopuszczalne wydatki
Główną zasadą dotyczącą dopuszczalnych wydatków jest to, że muszą one być w całości i wyłącznie poniesione w trakcie prowadzenia działalności związanej z wynajmem. Ważne jest rozróżnienie kosztów przychodu i utrzymania od kosztów początkowych i kapitałowych. Kapitał, koszty założenia i ulepszenia nieruchomości, są zwykle traktowane jako zwiększenie kosztu podstawowego inwestycji dla celów podatku od zysków kapitałowych przy obliczaniu zysku ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej.
Podział na kapitał i dochód jest szarą strefą. Na przykład, jeśli kupisz nieruchomość do wynajęcia i przeprowadzisz pewne prace renowacyjne przed jej wynajęciem, wydatki będą traktowane jako przychód. Jeśli jednak kupiłeś nieruchomość, która nie była w dobrym stanie i w rezultacie zapłaciłeś znacznie niższą cenę, prace remontowe będą raczej miały charakter kapitałowy.
Dopuszczalne wydatki obejmują ubezpieczenie, opłaty dla agenta zarządzającego, naprawy i konserwację, usługi, koszty administracyjne, podróże (do nieruchomości wyłącznie w celu prowadzenia działalności związanej z nieruchomościami), koszty finansowe dla nieruchomości komercyjnych oraz wszelkie inne wydatki związane z nieruchomościami. W przypadku nieruchomości mieszkalnych (z wyłączeniem umeblowanych lokali wakacyjnych) poniesione koszty finansowe (odsetki i opłaty bankowe) mogą być zaliczone w formie ulgi podatkowej w wysokości 20% zapłaconej kwoty na poczet zobowiązania podatkowego z tytułu przychodów z najmu po odliczeniu pozostałych kosztów.
Koszt ruchomych elementów wyposażenia i umeblowania jest ograniczony tylko do kosztów wymiany elementów. Nie można odliczyć kosztu nowego przedmiotu, który nie zastępuje poprzedniego przedmiotu w nieruchomości.
Jeśli masz agenta najmu, może on ponosić inne koszty w twoim imieniu, które zwykle będą dopuszczalne.
Straty
Podczas gdy zyski są dodawane do dochodu podatnika, straty nie mogą być normalnie odliczane od dochodu z innych źródeł. Straty są przenoszone na przyszłość w celu odliczenia ich od przyszłych zysków z wynajmu, z pewnymi niewielkimi ograniczeniami.
Zwroty podatkowe
Jeśli uzyskałeś nieopodatkowany dochód i powoduje on powstanie zobowiązania podatkowego, jesteś zobowiązany do poinformowania o tym fakcie HM Revenue and Customs do 5 października po 5 kwietnia danego roku podatkowego. Self Assessment Income Tax Return musi zawierać stronę UK Property lub stronę zagraniczną, w zależności od sytuacji.
Wszystkie Self Assessment Income Tax Returns za rok kończący się 5 kwietnia muszą być złożone do 31 października następnego roku, jeśli rozliczenie odbywa się w formie papierowej lub do 31 stycznia następnego roku, jeśli rozliczenie odbywa się online. Obliczenie zobowiązania podatkowego bierze pod uwagę wszystkie inne dochody i dodatki wynajmującego i z tego powodu jest skomplikowane.
Sprzedaż nieruchomości
Przy zbyciu nieruchomości każdy wzrost wartości podlega potencjalnie podatkowi od zysków kapitałowych. Zysk oblicza się poprzez odjęcie kosztów nabycia i wydatków na ulepszenia (wartość z 31 marca 1982 roku plus wydatki na ulepszenia od tej daty, jeśli nieruchomość była w posiadaniu 31 marca 1982 roku) od przychodów ze sprzedaży. Dostępne są pewne ulgi i istnieje indywidualna roczna kwota wolna od podatku. Znaczne ulgi są dostępne, jeśli właściciel mieszkał w nieruchomości jako jego jedyne i główne miejsce zamieszkania w dowolnym czasie od 31 marca 1982 roku. Jeżeli wystąpi strata kapitałowa, to jest ona odliczana od wszelkich innych zysków w danym roku lub przenoszona na przyszłość i może być odliczana od przyszłych zysków. Jeśli jesteś rezydentem w Wielkiej Brytanii i musisz zapłacić podatek od nieruchomości mieszkalnej lub jesteś nierezydentem i sprzedajesz jakąkolwiek nieruchomość (bez względu na to, czy podatek jest do zapłacenia czy nie), musisz złożyć raport i zapłacić podatek do HMRC w ciągu 60 dni od zakończenia sprzedaży.
Rezydencja
Jesteś rezydentem w Wielkiej Brytanii jeśli zazwyczaj mieszkasz w Wielkiej Brytanii i wyjeżdżasz za granicę tylko na wakacje lub krótkie podróże służbowe. Jeśli przebywasz w Wielkiej Brytanii przez 183 lub więcej dni w danym roku podatkowym, jesteś automatycznie rezydentem w Wielkiej Brytanii na ten rok podatkowy. Jeśli nie przebywasz w Wielkiej Brytanii w ogóle w danym roku podatkowym, jesteś nierezydentem w tym roku podatkowym. Jeśli uważasz, że możesz być nierezydentem, musisz przejść kilka testów.
Niniejsza notatka ma charakter ogólny. Nie należy się na niej opierać dla celów podatkowych, gdyż nie może ona stanowić kompletnej analizy prawa w każdej konkretnej sytuacji. Opodatkowanie jest skomplikowane i należy skorzystać z porady specyficznej dla danej sytuacji.
