Naciśnij “Enter” aby skoczyć do treści

Kredyty Buy To Let (BTL)

Jeśli jesteś już właścicielem drugiej nieruchomości, którą chcesz wynająć, lub rozważasz zostanie właścicielem, aby zarobić trochę dodatkowej gotówki każdego miesiąca, prawdopodobnie będziesz potrzebował kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości (BTL).

Spłaty kredytu hipotecznego będą największym bieżącym kosztem kredytu BTL, więc niezależnie od tego, czy inwestujesz w swoją pierwszą nieruchomość, czy dodajesz do istniejącego portfela, zabezpieczenie właściwej oferty jest niezbędne, aby zmaksymalizować potencjalny zysk.

Chociaż istnieją podobieństwa między kredytami hipotecznymi dla nieruchomości o podwyższonym ryzyku a standardowymi kredytami hipotecznymi dla nieruchomości mieszkalnych, istnieją pewne kluczowe różnice, z których należy zdawać sobie sprawę. Niniejszy przewodnik wyjaśnia, co to jest kredyt hipoteczny BTL, kiedy będzie potrzebny, typowe wymagania kwalifikacyjne oraz jak uzyskać jak najwięcej korzyści z inwestycji.

Co to jest kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości?
Kredyt hipoteczny buy-to-let to kredyt przeznaczony specjalnie dla nieruchomości, które są kupowane z zamiarem wynajmowania ich najemcom. Bez kredytu hipotecznego BTL zazwyczaj nie będziesz mógł wynajmować nieruchomości w celach zarobkowych, chyba że jesteś jej właścicielem.

W zależności od preferencji, kredyty hipoteczne BTL, nazywane czasem “kredytami dla właścicieli”, mogą być wykorzystywane do zakupu nieruchomości mieszkalnych do wynajęcia, kwater studenckich, domów wakacyjnych lub wszystkiego pomiędzy.

Możesz potrzebować rozważyć kredyt hipoteczny buy to let, jeśli:

  • Kupujesz dom, aby wynająć go dla dodatkowego dochodu.
  • Kupujesz dom wakacyjny, który zamierzasz wynajmować.
  • Jesteś przypadkowym właścicielem, jeśli zdecydowałeś się na wynajem nieruchomości, której nie jesteś w stanie sprzedać lub którą odziedziczyłeś.

Jaka jest różnica między kredytami hipotecznymi na cele mieszkaniowe i kredytami hipotecznymi na zakup nieruchomości?
W przeciwieństwie do mieszkaniowych kredytów hipotecznych, w przypadku których posiadacz kredytu hipotecznego będzie prawdopodobnie stałym mieszkańcem nieruchomości, właściciel zazwyczaj nie może mieszkać w BTL; te rodzaje kredytów hipotecznych są specjalnie zaprojektowane do wynajmu przez osoby trzecie.

Większość mieszkaniowych kredytów hipotecznych to plany spłaty, co oznacza, że co miesiąc spłacasz część kredytu i odsetek. Większość brytyjskich kredytów hipotecznych BTL z drugiej strony są tylko odsetki, więc będziesz zobowiązany do spłaty odsetek hipotecznych każdego miesiąca. Oznacza to również, że będziesz potrzebował planu, w jaki sposób uregulujesz zaległy dług po zakończeniu okresu spłaty.

Wymagania dotyczące kwalifikowalności są nieco inne dla kredytów hipotecznych BTL, z najbardziej znaczącym odnoszącym się do sposobu obliczania przystępności. W przypadku mieszkaniowych kredytów hipotecznych jest to oparte na osobistych dochodach i wydatkach.

W przypadku kredytów hipotecznych BTL, chociaż kredytodawcy mogą uwzględniać w swoich obliczeniach okoliczności osobiste, czynnikiem decydującym jest siła inwestycji i przewidywany dochód z najmu. W związku z tym większość kredytów hipotecznych nie jest regulowana przez Financial Conduct Authority (FCA).

Jaką kwotę można pożyczyć na kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości?
To, ile można pożyczyć na kredyt hipoteczny BTL, zwykle sprowadza się do wysokości dochodu z wynajmu, który spodziewamy się otrzymać od najemców nieruchomości. Zazwyczaj dochód ten musi być co najmniej o 25-30% wyższy niż kwota, którą płacisz za kredyt hipoteczny.

Chociaż istnieją kredytodawcy oferujący kredyty hipoteczne BTL bez limitu kredytowego, ocena kwalifikowalności jest nadal rygorystyczna, a wnioskodawcom zaleca się uzyskanie prognozy dochodów z najmu od agenta najmu podlegającego regulacji ARLA.

Zwroty z czynszu i wymogi dotyczące rentowności dla nieruchomości BTL
Większość dostawców kredytów hipotecznych ma minimalne wymagania dotyczące przewidywanego zwrotu z czynszu. Twoja “rentowność najmu” jest obliczana poprzez odjęcie kredytu hipotecznego i kosztów bieżących od kwoty przewidywanego czynszu, podzielonej przez całkowitą kwotę gotówki zainwestowanej w zakup nieruchomości.

Większość kredytodawców lubi widzieć zwrot z wynajmu na poziomie 125% lub więcej, i będą one stres-testować to przy użyciu przewidywanego dochodu z wynajmu i kwalifikowanej stopy hipotecznej.

Rentowność najmu odnosi się do kwoty pieniędzy, które można zarobić na nieruchomości BTL, mierząc różnicę między całkowitymi kosztami a dochodem uzyskanym z wynajmu. Oblicza się ją dzieląc cenę zakupu przez wysokość rocznego czynszu. Rentowność najmu na poziomie 8% lub więcej jest ogólnie postrzegana jako “zdrowa inwestycja”.

Na przykład, jeśli cena zakupu nieruchomości wynosiła £200,000, a najemcy płacą £350 tygodniowo, roczny czynsz wynosi £18,200, co sprawia, że rentowność nieruchomości wynosi nieco poniżej 11%.

Czy istnieją minimalne wymagania dotyczące dochodów przy udzielaniu kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości?
Większość firm udzielających kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości opiera swoją zdolność kredytową na przewidywanym dochodzie z wynajmu, jednak niektóre z nich zgadzają się na udzielenie kredytu jedynie w przypadku uzyskania określonej kwoty z innych źródeł – niezależnie od tego, czy inwestycja ma być samofinansująca.

Jeśli nie otrzymujesz żadnych dodatkowych dochodów, skorzystaj z porady brokera. Są oni zaznajomieni z rynkiem kredytów hipotecznych buy-to-let i mogą wskazać Ci kierunek kredytodawców, którzy najprawdopodobniej rozważą wnioski oparte wyłącznie na dochodach z najmu.

Jaka kwota depozytu jest potrzebna do uzyskania kredytu hipotecznego buy-to-let?
Wymagania dotyczące depozytu dla kredytów hipotecznych buy-to-let są znacznie wyższe niż dla kredytów mieszkaniowych, ponieważ są one uważane za bardziej ryzykowne inwestycje.

Standardowy stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości (LTV) dla BTL wynosi około 75-80%, co przekłada się na 20-25% depozytu – chociaż niektórzy dostawcy mogą być bardziej hojni dla odpowiedniego wnioskodawcy. Podobnie, jeśli stwarzasz większe ryzyko w innych obszarach (np. zły kredyt lub niska rentowność najmu), pożyczkodawca może mieć wyższe wymagania dotyczące depozytu, aby zrównoważyć ryzyko.

Jeśli posiadasz już nieruchomość, ale masz trudności z zaoszczędzeniem wystarczającego depozytu na kredyt hipoteczny BTL, możesz rozważyć uwolnienie części kapitału i przeznaczenie go na inwestycję. Może to być również dobry sposób na zwiększenie szans na pożyczkę.

Ogólnie rzecz biorąc, im więcej depozytu jesteś w stanie umieścić w dół, tym większa pula kredytodawców i bardziej korzystne stopy procentowe są prawdopodobnie oferowane.

Czy wnioskodawcy ze złą historią kredytową mogą uzyskać BTL?
Chociaż dostawcy kredytów hipotecznych mogą być niechętni do udzielania pożyczek osobom o złej historii kredytowej, wielu kredytodawców chętnie bierze pod uwagę szerszy obraz przed podjęciem decyzji. Istnieją nawet wyspecjalizowani dostawcy kredytów hipotecznych o złej historii kredytowej.

Rodzaj złej historii kredytowej, jak dawno temu wystąpiła i okoliczności jej towarzyszące będą miały wpływ na to, którzy kredytodawcy są dostępni, do jakich produktów się kwalifikujesz i na jakich warunkach. W zależności od sytuacji, możesz zostać poproszony o zapłacenie wyższego depozytu, aby zrównoważyć dodatkowe ryzyko, lub możesz otrzymać mniej konkurencyjne stawki niż ktoś z czystym kredytem.

Istnieje wiele zmiennych w grze, więc jeśli masz słabe kredytowej najlepiej omówić swoje okoliczności z brokerem, który może wyjaśnić swoje opcje i skierować Cię w kierunku kredytodawców najbardziej prawdopodobne do rozważenia wniosku.

Czy można uzyskać kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości jako osoba kupująca po raz pierwszy?
Większość instytucji udzielających kredytów hipotecznych nie udzieli kredytu BTL kredytobiorcom, którzy nie posiadają już własnego domu, a niektóre z nich wymagają, abyś był właścicielem domu przez określony czas.

Ogólnie rzecz biorąc, dostawcy kredytów hipotecznych BTL faworyzują klientów z doświadczeniem właściciela, jako dowód silnej historii zarządzania nieruchomościami do wynajęcia będzie stanowić dodatkowe wsparcie dla Twojej aplikacji.

Istnieją jednak dostawcy, którzy są skłonni rozważyć wnioskodawców BTL, którzy są pierwszymi właścicielami lub nawet kupującymi po raz pierwszy, chociaż możesz być ograniczony w swoim wyborze kredytodawców, a tam może być zastrzeżenia załączone.

Czy mój wiek wpływa na moje BTL hipotecznych kwalifikowalności?
Zgodnie z ogólną zasadą, większość kredytodawców BTL będzie rozpatrywać tylko wnioskodawców w wieku powyżej 21 lat na kredyt hipoteczny BTL. Wynika to z faktu, że kredytodawcy chcą zobaczyć dowód zdolności do zarządzania pieniędzmi (stabilny dochód, solidna przystępność i czysty kredyt) przez okres co najmniej trzech lat.

Liczba kredytodawców, do których można uzyskać dostęp, może być również ograniczona, jeśli masz ponad 75 lat; wielu kredytodawców ma maksymalne limity wiekowe dotyczące wieku w momencie zaciągania kredytu hipotecznego oraz wieku w momencie zakończenia okresu kredytowania.

Jeśli obawiasz się, że Twój wiek będzie miał negatywny wpływ na Twoją aplikację BTL, skontaktuj się z brokerem, aby omówić swoje opcje; będą oni w stanie doradzić Ci kolejne kroki i wskazać specjalistycznych kredytodawców o bardziej elastycznych kryteriach.

Czy inwestycja BTL jest dla mnie odpowiednia?
Jeśli masz środki i możliwości, zostanie właścicielem nieruchomości może być kuszącą perspektywą inwestycyjną. Ważne jest jednak zrozumienie rynku i tego, na co się decydujesz – dlaczego nie poprosić pośrednika hipotecznego o bardziej szczegółowe wyjaśnienie tego procesu?

Zalety kredytów hipotecznych buy-to-let
W związku z rosnącymi cenami domów, nieruchomości pozostają jedną z największych możliwości inwestycyjnych wszech czasów. Dla potencjalnych właścicieli nieruchomości BTL może być bardziej niż opłacalnym sposobem na zwiększenie zysków.

Silny rynek najmu
Prawdopodobnie nigdy nie było lepszego momentu, aby zostać właścicielem nieruchomości. Pomimo obietnicy rządu, że “pokolenie wynajmujące zamieni się w pokolenie kupujące”, niska podaż mieszkań spowodowała wzrost popytu i wzrost czynszów do rekordowych poziomów.

Długoterminowe możliwości inwestycyjne
Oprócz generowania krótkoterminowych zysków z dochodów z najmu, nieruchomość sama w sobie może być lukratywną inwestycją długoterminową. Ceny domów stale rosną, więc kiedy nadejdzie czas sprzedaży, możesz liczyć na duży zysk.

Korzyści podatkowe
Właściciele otrzymują 20% ulgę podatkową od płatności odsetkowych, co oznacza, że możesz odzyskać część kosztów związanych z prowadzeniem nieruchomości buy-to-let przy składaniu rocznego zeznania podatkowego.

Wady kredytów hipotecznych buy-to-let
Chociaż istnieją pewne kuszące możliwości związane z zostaniem właścicielem nieruchomości buy-to-let, nie wszystko idzie gładko; istnieje szereg implikacji podatkowych do rozważenia, nie wspominając o perspektywie radzenia sobie z podstępnymi lokatorami.

Ryzyko związane z nieruchomościami
Ostatnią rzeczą, jakiej pragniesz jako właściciel, jest pusta nieruchomość, w której żaden z najemców nie chce mieszkać. Postaraj się postawić w sytuacji swoich najemców i inwestuj tylko w nieruchomości w poszukiwanych rejonach, w których sam chętnie byś mieszkał.

Ryzyko związane z najemcami
Wynajmowanie nieruchomości BTL niepożądanym najemcom zawsze stanowi ryzyko dla właścicieli. Najemcy, którzy wyrządzają szkody w nieruchomości lub odmawiają płacenia czynszu, mogą wpędzić cię w kłopoty finansowe, jeśli polegasz na tych środkach na spłatę kredytu hipotecznego. Wykupienie kompleksowego ubezpieczenia może pomóc zabezpieczyć się przed tym ryzykiem.

Opłata skarbowa
Dla BTLs, Stamp Duty Land Tax (SDLT) jest dodatkowe 3% na górze zwykłych przedziałów stawki SDLT dla nieruchomości powyżej £ 40,000. Może to dodać tysiące do kosztów wstępnych, więc ważne jest, aby pamiętać o budżecie na ten cel.

Długoterminowa niepewność rynku
Chociaż popyt na wynajem jest obecnie bardzo duży, każda inwestycja jest ryzykowna. Nie wiadomo, co przyniesie przyszłość, ani jaki wpływ na rynek nieruchomości mogą mieć takie kwestie ekonomiczne jak Brexit czy pandemia koronawirusa.

Zmiany w ulgach podatkowych
Jednym z najbardziej znaczących minusów są zmiany w ulgach podatkowych dotyczących BTL. Historycznie rzecz biorąc, wynajmujący mogli odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego od dochodu z wynajmu. Obecnie zostało to zastąpione 20% ulgą podatkową (nie dotyczy jak kupujemy na LTD).

Nowy system oznacza, że podatnicy o wyższej lub dodatkowej stawce podatku nie mogą już ubiegać się o zwrot podatku od swoich spłat hipotecznych, a także może popchnąć niektórych właścicieli nieruchomości do wyższych przedziałów podatkowych, w zależności od dochodów uzyskiwanych z innych źródeł.

Podatek od zysków kapitałowych (CGT)
Jeśli sprzedasz swoją nieruchomość buy-to-let i osiągniesz zysk, będziesz musiał zapłacić podatek od zysków kapitałowych (CGT). Obecny próg podatkowy CGT w Wielkiej Brytanii wynosi £12,300 na osobę, co oznacza, że nie płacisz podatku od zysków kapitałowych od pierwszych £12,300 jakiegokolwiek zysku.

Po przekroczeniu tego progu, wynajmujący, którzy mieszczą się w podstawowym przedziale podatkowym, muszą zapłacić 18% CGT od nieruchomości BTL, który wzrasta do 28% dla podatników o wyższej lub dodatkowej stawce.


Zapisz się do Newslettera!

Zapraszam do zapisania się do mojego newslettera, aby mieć najnowsze informacje z tej strony.

Powyższego tekstu nie należy go traktować jako porady inwestycyjnej, osobistej rekomendacji lub oferty lub zachęty do kupna lub sprzedaży jakichkolwiek instrumentów finansowych. Niniejszy materiał został przygotowany bez względu na konkretne cele inwestycyjne lub sytuację finansową i nie został przygotowany zgodnie z wymogami prawnymi i regulacyjnymi w celu promowania niezależnych badań. Wszelkie odniesienia do przeszłych wyników instrumentu finansowego, indeksu lub pakietu inwestycyjnego nie są i nie powinny być traktowane jako wiarygodny wskaźnik przyszłych wyników. arturrogoz.com nie składa żadnych oświadczeń i nie przyjmuje odpowiedzialności za dokładność lub kompletność treści niniejszej publikacji, która została przygotowana z wykorzystaniem publicznie dostępnych informacji.

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *