Niegdyś kredyty hipoteczne z wyłącznym oprocentowaniem były bardzo popularne, ale obecnie w dużej mierze wyszły już z użycia. Od tego czasu przepisy dotyczące kredytów hipotecznych uległy zaostrzeniu, co oznacza, że niezależnie od tego, czy wybierzesz kredyt hipoteczny ze spłatą, czy zaryzykujesz przejście na kredyt wyłącznie odsetkowy, nie powinieneś otrzymać oferty kredytu, na którego spłatę nie możesz sobie pozwolić.
Co to jest hipoteka spłacana?
W przypadku kredytu hipotecznego ze spłatą, spłacasz jednocześnie niewielką część kredytu wraz z odsetkami i masz gwarancję, że na koniec okresu spłaty spłacisz cały kredyt – oczywiście pod warunkiem, że wywiążesz się ze wszystkich spłat.
Na początku długiego okresu spłaty kredytu hipotecznego (większość okresów spłaty kredytu hipotecznego wynosi od 25 do 35 lat) można czuć się nieco zniechęconym tym, jak wolno zmniejsza się wysokość kredytu hipotecznego, ponieważ spłacana kwota pierwotnego kredytu stanowi niewielką część każdej raty. Jednak w miarę upływu czasu spłaca się coraz więcej pożyczonej kwoty i coraz mniej odsetek, co w końcu prowadzi do obniżenia salda.
Większość kredytów hipotecznych zaciąganych obecnie opiera się na zasadzie spłaty. Miesięczne raty są wyższe w przypadku kredytu spłacanego niż kredytu tylko odsetkowego, ale to dlatego, że co miesiąc spłaca się kredyt. Zaletą tego kredytu jest to, że na koniec na pewno spłacisz kredyt, czego nie daje kredyt tylko na spłatę odsetek.
Co to jest kredyt hipoteczny z samymi odsetkami?
W przypadku kredytu hipotecznego tylko na spłatę odsetek nigdy nie spłaca się rzeczywistej kwoty kredytu i w tym celu potrzebne jest odrębne rozwiązanie, np. inwestycja lub sprzedaż domu.
Załóżmy, że pożyczasz 150 000 funtów na zasadzie “tylko odsetki”, na 25 lat, przy stopie procentowej wynoszącej 4%. Twoje miesięczne raty kredytu hipotecznego pokrywają jedynie odsetki od kredytu hipotecznego (w tym przypadku wyniosłyby one £150 000 x 4% = £6 000. 6 000 £/12 = 500 £ miesięcznie).
Ponieważ spłacasz tylko odsetki od pożyczonej kwoty, a nigdy nie spłacasz całej kwoty kredytu, będziesz nadal winien 150 000 GBP przez cały okres trwania kredytu hipotecznego.
Można mieć zamiar sprzedać dom pod koniec okresu spłaty kredytu hipotecznego i kupić mniejszy dom, licząc na to, że ceny nieruchomości wzrosną na tyle, że będzie to możliwe bez konieczności zaciągania kredytu hipotecznego. W tym scenariuszu chcesz jedynie spłacać odsetki od kredytu hipotecznego, ponieważ zamierzasz spłacić kredyt po sprzedaży domu.
Jest to często wybierana droga przez inwestorów kupujących na wynajem, ponieważ jest to najtańszy rodzaj kredytu hipotecznego (ponieważ nie spłacasz tego, co pożyczyłeś, ani nie wpłacasz na inwestycję równolegle z kredytem hipotecznym). Jest to jednak również najbardziej ryzykowne rozwiązanie, ponieważ inwestor jest uzależniony od cen nieruchomości, które mogą zarówno spadać, jak i rosnąć.
W porównaniu z kredytem hipotecznym z pełną spłatą, kredyt hipoteczny z jednorazową spłatą odsetek jest zazwyczaj znacznie tańszy, ale może to być złudne, ponieważ nie spłaca się nic, co się pożyczyło. Zazwyczaj trzeba co miesiąc wpłacać środki na jakąś inwestycję, aby ostatecznie spłacić kredyt, i trzeba uwzględnić te płatności w swoim budżecie.
Tak więc, mimo że kredyt hipoteczny z pełną spłatą może wydawać się trudnym płynięciem pod prąd, to przynajmniej się poruszasz. W przypadku kredytu hipotecznego z jednorazową spłatą odsetek można tylko dreptać w miejscu.
Czy powinienem porozmawiać z brokerem hipotecznym?
Pośrednicy hipoteczni eliminują wiele formalności i kłopotów związanych z uzyskaniem kredytu hipotecznego, a także pomagają w uzyskaniu dostępu do ekskluzywnych produktów i stawek, które nie są dostępne publicznie. Pośrednicy hipoteczni są regulowani przez Financial Conduct Authority (FCA) i muszą przejść określone kwalifikacje, zanim będą mogli udzielać porad.
Spłata kredytu hipotecznego z wykorzystaniem instrumentu umożliwiającego spłatę odsetek
Instrument spłaty to inwestycja, która jest prowadzona równolegle z kredytem hipotecznym w celu jego spłaty. Inwestycją wykorzystywaną do spłaty kredytu hipotecznego może być m.in. polisa ubezpieczeniowa, fundusz ISA z akcjami i udziałami, emerytura, obligacje giełdowe, fundusze inwestycyjne lub nieruchomość typu buy-to-let.
Ludzie wykorzystują inwestycje do spłacania kredytu hipotecznego w nadziei, że będą w stanie spłacić go szybciej niż w przypadku kredytu z pełną spłatą. Ta potencjalna korzyść nie jest jednak pozbawiona ryzyka, a mianowicie:
Inwestycja może nie przynosić wystarczająco dobrych wyników, aby spłacić kredyt hipoteczny w całości. W takiej sytuacji możesz być zmuszony do przeznaczenia części lub nawet całości kredytu hipotecznego na spłatę kredytu hipotecznego lub inną formę sfinansowania brakującej kwoty.
Może się to skończyć tym, że będziesz płacił więcej niż w przypadku kredytu hipotecznego z pełną spłatą. Spłacanie kredytu hipotecznego za pomocą inwestycji może czasami okazać się złudną oszczędnością. Jeśli inwestycja wymaga więcej czasu, aby osiągnąć kwotę potrzebną do spłaty kredytu hipotecznego, będziesz płacić więcej odsetek i inwestować dłużej, niż zamierzałeś. Należy porównać kredyt hipoteczny z pełną spłatą, dodając kwotę odsetek do miesięcznej kwoty inwestycji. Jednak nawet takie wyliczenie nie gwarantuje, że spłata kredytu hipotecznego w ten sposób będzie tańsza.
Spłacanie kredytu hipotecznego poprzez sprzedaż nieruchomości
Wiele osób, zwłaszcza inwestujących w nieruchomości typu buy-to-let, stara się spłacić kredyt hipoteczny poprzez sprzedaż domu lub mieszkania obciążonego hipoteką. Jeśli mieszkasz w tej nieruchomości, prawdopodobnie masz nadzieję, że Twój kapitał własny (procent posiadanej nieruchomości, np. jeśli masz kredyt hipoteczny w wysokości 200 000 funtów na nieruchomość o wartości 300 000 funtów, Twój kapitał własny wynosi 33,33%, czyli 100 000 funtów) jest wystarczająco duży, aby kupić mniejsze mieszkanie.
Główne ryzyko związane z tą opcją polega na tym, że po wygaśnięciu kredytu hipotecznego możesz nie mieć wystarczającego kapitału własnego, aby kupić coś innego. Jest to szczególnie istotne w przypadku nieruchomości o niższej wartości, ponieważ posiadasz tylko część swojego domu. Należy również pamiętać, że ze względu na wielką niewiadomą, jaką są zmiany cen domów, wielu kredytodawców hipotecznych nie zezwala obecnie na udzielanie kredytów tylko na spłatę odsetek, jeśli nie ma się innej strategii spłaty.
Kredyt hipoteczny z częściową spłatą i częściową spłatą odsetek
Osoba może nie być w stanie spłacać kredytu hipotecznego w całości lub może mieć nierentowną inwestycję, której braki trzeba uzupełnić. W takim przypadku można mieć część kredytu hipotecznego spłacaną, a część tylko oprocentowaną, przy czym obie połowy działają w taki sam sposób, jak opisano powyżej.
Jeśli rozważasz tę opcję ze względu na obawy o spłatę kredytu hipotecznego, pamiętaj, aby mieć plan. Jeśli nie stać Cię na kredyt hipoteczny, może tańsza nieruchomość jest lepszym rozwiązaniem? Jak ostatecznie spłacisz cały kredyt hipoteczny? Należy jasno określić te kwestie przed zaciągnięciem kredytu.
Ostatnia uwaga – kredyty hipoteczne tylko na spłatę odsetek są mniej dostępne niż kredyty ze spłatą, głównie ze względu na trudności, jakie spowodowały w czasie kryzysu finansowego. Wiele osób zbliżało się do końca okresu spłaty kredytu hipotecznego bez możliwości jego spłacenia, dlatego dostawcy kredytów hipotecznych odchodzą od tego rodzaju kredytowania, aby zapobiec podobnym problemom w przyszłości. Kredyty hipoteczne ze spłatą są obecnie głównym (i często jedynym) sposobem zabezpieczenia kredytu na nieruchomości, a przepisy stają się coraz bardziej rygorystyczne, aby nałożyć na kredytodawcę odpowiedzialność za zapewnienie, że kredytobiorcę stać na spłatę kredytu hipotecznego w całości.
