Miłość Brytyjczyków do cegieł i zaprawy murarskiej oznacza, że inwestowanie w nieruchomości zawsze było atrakcyjne dla tych, którzy chcą powiększyć swój majątek, a nawet uczynić z tego swój główny biznes. Podczas gdy Brexit i regulacje rządowe niewątpliwie wpłynęły na rynek mieszkaniowy w Wielkiej Brytanii, czyniąc rozwój nieruchomości nieco mniej atrakcyjnym niż w poprzednich dekadach, nadal jest to solidna długoterminowa metoda inwestycyjna, która może zapewnić znaczne zyski, jeśli zostanie prawidłowo przeprowadzona.
Co więcej, pojawiają się sygnały, że w perspektywie średnioterminowej rynek nieco się odbije, gdy saga Brexitu zacznie się wreszcie rozwiązywać. Prognozy globalnej agencji nieruchomości Savills wskazują, że zarówno ceny domów w Wielkiej Brytanii, jak i ceny wynajmu powinny wzrosnąć o 15% w ciągu najbliższych pięciu lat, a w niektórych regionach Wielkiej Brytanii dostępne są znacznie większe możliwości. Te same badania przewidują na przykład, że ceny domów w regionie North West wzrosną o 24% w tym samym okresie.
Niezależnie od intencji, trzeba będzie zacząć od opracowania biznes planu rozwoju nieruchomości.
Tworzenie biznes planu rozwoju nieruchomości
W pewnym stopniu, wszystkie biznes plany są takie same – trzeba określić w szczegółach dokładnie to, co chcesz zrobić ze swoim biznesem, i jak masz zamiar to osiągnąć. Jeśli tworzysz plan na własny użytek, to nie będziesz musiał wchodzić w szczegóły tak bardzo, jak w przypadku, gdy chcesz rozpocząć pełnoprawną działalność deweloperską i sprzedać ją inwestorom, ale nadal istnieją pewne kluczowe elementy, które musisz mieć jasność, zanim zaczniesz inwestować.
Zacznij od opracowania następujących kwestii:
- Kto jest twoim rynkiem docelowym?
- Jaki rodzaj nieruchomości będą prawdopodobnie atrakcyjne dla Twojego rynku docelowego?
- Jak zamierzasz uzyskać finansowanie?
- Przewidywane ramy czasowe i koszty budowy lub remontu
Mark Homer, współzałożyciel firmy edukacyjnej Progressive Property, mówi, że istotne jest, aby całkowita wartość Twojego projektu deweloperskiego została oszacowana przez inspektora bankowego, a nie agentów nieruchomości. “Przepływ gotówki jest krytyczny” – zauważa. “Ważne jest, aby zrozumieć, w jaki sposób będziesz płacić rachunki, gdy czekasz na nieruchomości do sprzedaży”.
Jeśli celujesz w inwestorów, upewnij się, że twój plan jest jasny i zmierzający do celu, podkreślając najważniejsze aspekty. Urbane Brix Business Development Manager David Potter radzi: “Uwzględnij strukturę swojej firmy, plany finansowania, cele finansowe i zwroty, których się spodziewasz, strategię budowy oraz badania rynku. Chcesz skupić się na celach finansowych, ponieważ to one będą przyciągać wzrok, ale badania rynkowe pokażą siłę i znaczenie twojego biznesplanu i zapewnią inwestorów, że ich inwestycja się opłaci – dając im poczucie zaufania do ciebie.”
Pomóż utrzymać swój biznesplan w należytym porządku
Biznesplan będzie zawierał wiele kroków i może być trudno utrzymać wszystko w porządku. Niezależnie od tego, czy pracujesz sam, czy jako część zespołu, ważne jest, abyś pozostał zorganizowany. Narzędzie do zarządzania projektami może Ci w tym pomóc.
Idealne do tworzenia przepływów pracy i wizualizacji strategii, oprogramowanie do zarządzania projektami może zorganizować pracę osobistą lub zwiększyć i poprawić współpracę. Dowiedz się, który menedżer projektów polecamy obecnie.
Buy-to-let vs buy-to-sell
Kluczową decyzją, jaką będziesz musiał podjąć, jest to, czy chcesz działać w modelu biznesowym buy-to-let czy buy-to-sell.
Buy-to-let
Kupić, aby wynająć
Z buy-to-let, będziesz kupować nieruchomości w celu wynajęcia go, wykorzystując płatności czynszu do spłacenia kredytu hipotecznego na tej nieruchomości – i zapewnić trochę dodatkowego zysku, również.
Chociaż może to brzmieć atrakcyjnie, a biorąc pod uwagę fakt, że szybki wzrost cen domów w Wielkiej Brytanii stworzył ogromny rynek dla atrakcyjnych nieruchomości do wynajęcia w miastach, ostatecznie będziesz odpowiedzialny za utrzymanie nieruchomości – w tym organizowanie napraw, zapewnienie, że rzeczy takie jak czujnik dymu i bojler są regularnie kontrolowane, a potencjalnie nawet znalezienie najemców i sprawdzenie ich referencji i punktacji kredytowej. Agencja wynajmu zajmie się wieloma z tych prac za Ciebie, ale oczywiście pobierze opłaty za te usługi, co zmniejszy Twój zysk.
Buy-to-let jest świetnym sposobem na zapewnienie długoterminowego strumienia dochodów, ale nie jest to łatwy sposób na szybki zarobek – będziesz musiał być oddany i zawsze uznawać, że potrzeby najemców są najważniejsze (w końcu to oni zapewniają ci dochód). Może być również konieczne, aby zaplanować okresy pustki, ponieważ jest prawdopodobne, że mieszkanie będzie czasami puste, podczas gdy będziesz w procesie poszukiwania nowego najemcy.
Buy-to-sell
Kupno na sprzedaż
Z buy-to-sell (znany również jako flipping), będziesz kupować nieruchomości, trzymać je przez krótki czas, a następnie sprzedać je ponownie. Dla tej strategii, aby odnieść sukces, zazwyczaj trzeba będzie kupić nieruchomość, która wymaga pracy, czy to modernizacja wnętrza lub przekształcenie strychu w dodatkową sypialnię. Następnie dokonać niezbędnych remontów i sprzedać z zyskiem, upewniając się, aby wziąć pod uwagę koszty pracy. Im więcej pracy wymaga, tym większe ryzyko, a tym większy potencjalny zysk – ale to dobry pomysł, aby zacząć od czegoś małego, aby uzyskać doświadczenie wokół procesu.
Utrzymanie się na szczycie kosztów podczas remontu / budowy ma kluczowe znaczenie, więc upewnij się, że określasz szczegółowy plan przed rozpoczęciem, i obejmują pewną swobodę (co najmniej 10%). Projekt przychodzący w ramach budżetu jest prawie niesłychane – większość kosztuje więcej niż początkowo oczekiwano.
Twoje kontakty będą kluczowe, więc upewnij się, że masz “czarną księgę” budowlańców, tynkarzy, architektów i elektryków, którym możesz zaufać, że wykonają dobrą robotę. Alternatywnie, możesz spróbować wykonać niektóre prace samodzielnie, aby utrzymać koszty na niskim poziomie. Plusem tego modelu jest to, że jeśli nie sprzedasz z zyskiem, dostaniesz ryczałt, który można następnie wykorzystać na następny projekt, dzięki czemu jest to znacznie szybszy sposób na zbudowanie portfela nieruchomości.
Ważne jest również, aby pamiętać, że można przejść z jednego modelu do drugiego, ostatecznie sprzedając nieruchomość po wynajmowaniu jej przez kilka lat, na przykład, lub wykorzystując zyski z nieruchomości typu buy-to-sell do inwestowania w nieruchomości typu buy-to-let.
Twoje podejście może się również zmieniać w zależności od sytuacji rynkowej, więc elastyczność jest kluczowa.
Bruce Burkitt, dyrektor zarządzający firmy Property Experts, zajmującej się inwestycjami w nieruchomości mieszkalne, zaleca zaplanowanie strategii wyjścia. “Jeśli głównym planem jest odsprzedaż domu, to budżet na sprzedaż domu musi być za 10% mniej niż dzisiejsza wartość rynkowa, ponieważ jest to trudny rynek.
“W ten sposób, jeśli ceny spadną, jest bufor dla inwestycji – ale jeśli sprzedaje się za więcej, to jest to miła niespodzianka. Jednak w przypadku, gdy ceny się osuwają i nieruchomość nie zostanie sprzedana, inwestorzy powinni upewnić się, że istnieją środki finansowe, aby wziąć kredyt hipoteczny buy-to-let na nieruchomości, a wartości czynszów pokryją spłaty kredytu hipotecznego o co najmniej 150%.”
Niezależnie od tego, którą drogę wybierzesz, przeprowadzenie dokładnych badań jest kluczowe.
Badania rynku
Przed wydaniem choćby jednego grosza, trzeba będzie zrobić swoje rachunki i wiedzieć dokładnie, jaka jest sytuacja w wybranym obszarze. Będziesz musiał wiedzieć, co kupujący / najemcy w tym obszarze szukają, i ile można sobie pozwolić, aby zapłacić za nieruchomość.
Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja
Jest to taki banał, że jest nawet nazwa jednego z największych brytyjskich programów telewizyjnych nieruchomości, ale wybierając właściwą lokalizację jest ogromną częścią udanego rozwoju nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że zawsze powinieneś kupować w najlepszej części miasta – niezależnie od tego, czy chcesz wynająć czy sprzedać swoją nieruchomość, są szanse, że ceny będą już blisko szczytu, a wartość Twojej nieruchomości nie wzrośnie znacząco. Zamiast tego, kluczem jest znalezienie obszarów tuż przed tym, jak staną się gorące i ceny domów gwałtownie wzrosną.
Szukaj lokalizacji na obrzeżach popularnych części miast i miasteczek, ponieważ fala gentryfikacji prawdopodobnie rozprzestrzeni się. Strony internetowe poświęcone nieruchomościom, takie jak Rightmove, mają łatwo przeszukiwalne dane na temat cen sprzedanych domów w różnych obszarach.
Zawsze stawiaj się w umyśle swojego rynku docelowego. Połączenia transportowe są niezbędne; młodzi profesjonaliści i studenci będą chcieli mieć bary i restauracje na wyciągnięcie ręki, podczas gdy rodziny będą chciały bezpiecznego środowiska z dobrymi szkołami.
Upewnij się, że poznajesz lokalnych agentów nieruchomości, ponieważ będą oni wiedzieć, czego szukają kupujący i wynajmujący w danym obszarze. Należy regularnie sprawdzać, aby budować osobiste relacje, które oznaczają, że będziesz pierwszy wiedzieć, kiedy nowe nieruchomości trafiają na rynek, które mogą odpowiadać Twoim wymaganiom.
Jeśli szukasz nieruchomości do wynajęcia, to miasta uniwersyteckie są świetną opcją, a David Potter z Urbane Brix zauważa, że obszary w pobliżu uniwersytetów są zazwyczaj dobrą inwestycją: “Wraz ze wzrostem liczby studentów, zapotrzebowanie na mieszkania studenckie jest na najwyższym poziomie, a to daje inwestorom dobre zyski, które są często gwarantowane przez trzy do pięciu lat”.
Upewnij się również, że rozważasz mniej konwencjonalną sprzedaż nieruchomości. Paul Wheatcroft, specjalista ds. nieruchomości i hipoteki w My Local Mortgage, radzi: “Aukcje są dobrym sposobem na znalezienie prawdziwej wartości dla inwestycji w nieruchomości – upewnij się tylko, że jesteś świadomy procesu i potencjalnych pułapek”. Szczególnie ważny jest fakt, że w aukcjach nieruchomości “depozyt jest płatny w dniu dla każdej nieruchomości, a ten depozyt nie podlega zwrotowi, jeśli sprawy z jakiegoś powodu się nie powiodą.” Repossessions są kolejną opcją, i choć “są one mniej powszechne niż pięć do 10 lat temu, oferują podobną wartość do aukcji.” Będąc świadomy takich sprzedaży jest kolejną korzyścią z posiadania dobrych relacji z lokalnymi agentami nieruchomości.
Obliczanie ROI / Rental yield
ROI i rentowność najmu
W każdym biznesie ROI (Return on Investment) ma kluczowe znaczenie, ponieważ jest to jedyny sposób, aby wiedzieć, czy dany projekt przyniósł zysk czy stratę. I w inwestycjach w nieruchomości nie jest inaczej – musisz upewnić się, że masz właściwą matematykę i wiesz dokładnie, co należy wziąć pod uwagę pod względem kosztów.
Kupno-sprzedaż ROI
Przynajmniej na papierze, wypracowanie kupna-sprzedaży ROI jest proste. Jest to cena sprzedaży minus (cena zakupu plus koszty).
W zależności od finansowania, cena zakupu może być bardziej skomplikowana niż się wydaje, ponieważ należy użyć tylko pieniędzy, które faktycznie włożyłeś – co w większości przypadków będzie depozyt na kredyt lub kredyt hipoteczny buy-to-sell (konwencjonalny kredyt hipoteczny jest mało prawdopodobny, aby być odpowiedni). Oczywiście, trzeba będzie również spłacić kwotę pożyczki przy sprzedaży, więc należy uwzględnić to w swoich obliczeniach, i upewnij się, że nieruchomość wzrośnie na tyle, aby pozostawić przyzwoity zysk po spłacie pożyczki lub kredytu hipotecznego.
Naprawdę trudny kawałek jest wypracowanie swoich kosztów. Większość z tej sumy to pieniądze, które wydasz na remont lub renowację nieruchomości, ale trzeba też wziąć pod uwagę koszty organizacji finansowania, wszelkie pożyczki / spłaty kredytu hipotecznego, opłaty za badanie, opłaty prawnika, opłaty agenta nieruchomości, a mniejsze koszty, takie jak ubezpieczenie, rachunki za media i podatek komunalny.
Musisz również rozważyć implikacje podatkowe.
ROI z kupna/najmu (rentowność wynajmu)
Podczas gdy buy-to-let ROI nie różni się zasadniczo od buy-to-sell ROI, jest to trochę bardziej skomplikowane, ponieważ trzeba będzie wypracować rentowność wynajmu (roczny zwrot z wynajmowanej nieruchomości). W swojej podstawowej formie jest to stosunkowo proste:
Całkowity roczny czynsz podzielony przez cenę zakupu
Zacznijmy od najłatwiejszej części. Aby obliczyć roczny czynsz, pomnóż swój miesięczny czynsz przez 12.
Załóżmy więc, że wynajmujesz swoją nieruchomość za £1,250 miesięcznie – roczny czynsz wyniesie £1,250 pomnożony przez 12, co równa się £15,000
Następnie dzielimy to przez kwotę, za którą kupiliśmy nieruchomość – powiedzmy £400,000 w tym hipotetycznym przykładzie.
£15,000 podzielone przez £400,000 równa się 0.0375
Aby przekonwertować to na procent, pomnóż to przez 100.
0.0375 pomnożone przez 100 równa się 3.75
Tak więc w tym przykładzie podstawowa stopa zwrotu z wynajmu wynosi 3,75%.
Niestety, w prawdziwym świecie sprawy są nieco bardziej skomplikowane, ponieważ musisz wziąć pod uwagę koszty zakupu (tj. opłaty agenta, koszty inspekcji i inne wydatki), plus koszty zarówno zorganizowania, jak i opłacenia kredytu hipotecznego buy-to-let lub innego podobnego finansowania.
Podstawowa formuła jest następująca:
Po pierwsze, dodaj razem swój depozyt i koszty zakupu, ponieważ będziesz potrzebował tej połączonej liczby do następnego etapu.
Teraz skorzystaj z poniższego obliczenia:
(roczny koszt kredytu hipotecznego minus roczny czynsz) podzielony przez (depozyt plus koszty zakupu)
Aby to właściwie wyjaśnić, wróćmy do naszego hipotetycznego przykładu.
Jeśli użyjemy tego samego przykładu co poprzednio, cena zakupu wynosiła 400 000 funtów. Kredyt hipoteczny buy-to-let jest powszechnie oferowany na podstawie 25% depozytu, więc twój depozyt będzie 25% z 400.000 funtów. Najprostszym sposobem, aby to wypracować jest pomnożenie £400,000 przez 0.25.
£400,000 pomnożone przez 0.25 równa się £100,000
Tak więc, twój depozyt będzie £ 100,000.
Koszty zakupu różnią się, ale dla nieruchomości o wartości £400,000, około £3,000 jest rozsądne.
Tak więc, suma depozytu i kosztów zakupu to £100,000 plus £3,000, czyli £103,000.
Teraz, musimy wypracować koszt kredytu hipotecznego. Kredyty hipoteczne Buy-to-let są najczęściej oferowane na zasadzie “interest-only”, gdzie płacisz tylko odsetki od pożyczonej kwoty, zamiast spłacać samą pożyczoną kwotę.
Jeśli odsetki wynosiłyby 5%, wówczas całkowity koszt kredytu hipotecznego wynosiłby 5% kwoty kredytu. Pamiętaj, że złożyłeś 25% jako depozyt, więc kwota pożyczki wyniosłaby 300 000 funtów (75% z 400 000 funtów).
Musisz teraz obliczyć 5% z 400 000 funtów. Najłatwiejszym sposobem jest pomnożenie £400,000 przez 0.05.
400 000 funtów pomnożone przez 0,05 równa się 20 000 funtów.
Aby obliczyć roczny koszt kredytu hipotecznego, należy podzielić tę kwotę przez liczbę lat, na które opiewa kredyt hipoteczny. W tym przykładzie mówimy o 2 latach, więc roczny koszt będzie wynosił 20 000 GBP podzielone przez 2, co daje 10 000 GBP.
Masz teraz wszystkie elementy, aby mieć dobre wyobrażenie o rocznym zwrocie – innymi słowy, o rentowności projektu.
Ponownie, oto wzór:
(roczny koszt kredytu hipotecznego minus roczny czynsz) podzielony przez (depozyt plus koszty zakupu)
W naszym przykładzie, roczny koszt kredytu hipotecznego wynosi £10,000
Roczny czynsz wynosi £15,000 (£1,250 pomnożone przez 12)
Różnica między nimi to £5,000 (£15,000 minus £10,000)
Depozyt + koszty zakupu wynoszą łącznie £103,000.
Więc, w końcu, podziel £5,000 przez £103,000
To równa się 0.0485
Pomnóż to przez 100 dla procentu, a otrzymasz 4,85%…
…co zaokrąglimy do 4,9%.
Choć może się to wydawać rozsądny roczny zwrot, należy również wziąć pod uwagę podatek, koszty utrzymania, opłaty za wynajem i inne wydatki, z których wszystkie będą zjadać zysk.
Kalkulacja powyżej zakłada również, że nieruchomość będzie wynajmowana przez wszystkie 12 miesięcy każdego roku, ale w rzeczywistości, trzeba będzie również mieć budżet na puste okresy.
Znaczenie wyczucia czasu
Mówią, że sekretem wielkiej komedii jest wyczucie czasu, a to samo można powiedzieć o wielkim rozwoju nieruchomości. Kiedy szukasz nieruchomości inwestycyjnej, trzeba będzie zachować spokój i zrobić swoje badania prawidłowo. Spójrz na ceny sprzedaży w obszarach, na które patrzysz, i opracuj cenę dolną i górną dla rodzaju nieruchomości, której szukasz – np. dwupokojowy dom tarasowy lub jednopokojowe mieszkanie. Następnie ustal, co powoduje różnicę między wartością minimalną a maksymalną – czy jest to stan wnętrza, połączenia komunikacyjne, bliskość dobrych szkół, położenie tuż przy tętniącej życiem ulicy, czy jakiś inny czynnik?
Takiego samego analitycznego oka należy użyć przy wyborze obszaru do inwestycji. Często dobrym pomysłem jest rozpoczęcie stosunkowo blisko domu, ponieważ będziesz miał dobrą znajomość lokalnego obszaru, ale może być konieczne, aby odważyć się dalej, aby znaleźć lokalizację z silnym potencjałem wzrostu. Szukaj obszaru, gdzie właściwości sprzedają się szybko i budowy lub działalności inwestycyjnej występuje, jak te są zarówno wielkie znaki gdzieś na wzrost.
Wreszcie, nie pozwól agentom nieruchomości popędzać cię do zakupu, zanim nie zrobisz swoich badań. Chociaż mogą one być doskonałym źródłem, na koniec dnia, próbują sprzedać nieruchomości tak szybko, jak to możliwe, za jak najwięcej pieniędzy, jak to możliwe. Bądź silny, jeśli próbują naciskać na ciebie do podjęcia szybkiej decyzji. Jest to o wiele lepiej, aby zrezygnować z nieruchomości, niż przeoczyć poważny problem, a skończy się z pułapką pieniężną, że nikt nie chce kupić lub wynająć.
Jednak, podczas gdy należy poświęcić swój czas na wybór, po znalezieniu nieruchomości, która zaznacza odpowiednie pola, trzeba będzie działać szybko, aby ją zabezpieczyć. Rynki nieruchomości w popularnych rejonach zmieniają się bardzo szybko i trzeba być zdecydowanym, aby zabezpieczyć swoją nieruchomość inwestycyjną. Nie przepłacaj jednak – ustal budżet i trzymaj się go. Jeśli ktoś inny płaci więcej, może mieć zalety, których Ty nie masz (np. bycie wykwalifikowanym handlowcem), lub może po prostu być bardziej optymistycznie nastawiony do rynku nieruchomości w tym obszarze.
Wielu doświadczonych inwestorów nieruchomości żyją według przysłowia, że “nigdy nie żałuj transakcji, których nie zrobiłeś”. Pamiętaj o tym, gdy przegapiasz jakąś nieruchomość.
Renowacja na sprzedaż lub wynajem
Szybkość jest również istotna podczas remontu – im szybciej można naprawić nieruchomości, tym szybciej można przywrócić je na rynek i zarabiać pieniądze. Jednak nie bądź pochopny i nie chodź na skróty – potencjalni nabywcy lub najemcy zostaną odrzuceni przez szorstkie krawędzie lub niskiej jakości wykończenia. Robiąc remont nieruchomości, zawsze pamiętaj o następujących kwestiach:
Zastanów się nad swoim idealnym nabywcą lub najemcą
Jeśli istnieje złota zasada projektowania nieruchomości, to jest nią to, że nie chodzi o Ciebie. Każda decyzja, którą podejmiesz, powinna opierać się na tym, że w efekcie końcowym otrzymasz nieruchomość, która spodoba się jak największej liczbie osób.
Jak zauważa Mandy St John Davey, weteran inwestowania w nieruchomości i przewodnicząca Women in Property: “Nie ulegaj pokusie nadmiernego personalizowania nieruchomości inwestycyjnej i upewnij się, że Twoja głowa w biznesie jest mocno przykręcona”. Bądź szczególnie ostrożny w używaniu zbyt wielu kolorów – jasny i odważny, a podczas gdy ściany magnolii mogą być nudne, sprawiają, że pokoje czują się większe i prezentują puste płótno, które może być dostosowane przez kogokolwiek, kto kupuje lub wynajmuje twoją nieruchomość.
Równie ważne jest, aby nie rozdmuchiwać budżetu na armaturę i wyposażenie, zwłaszcza jeśli inwestujesz w obszarze o średniej cenie. Zawsze pamiętaj o swojej grupie docelowej i zastanów się, czego ona oczekuje. Najemcy studenccy mogą nie potrzebować, nie doceniać lub nie chcieć płacić za elegancki zestaw łazienkowy, natomiast młodzi profesjonaliści mogą być skłonni zapłacić premię za stylową i elegancką nieruchomość. Obszar zawsze będzie ogromny wpływ na cenę mimo, więc sprawdź witryny nieruchomości, aby zobaczyć, co się sprzedaje, i dowiedzieć się więcej o tym, jaki rodzaj wnętrza znajduje się w wyższych cenach nieruchomości.
Trzymaj się harmonogramu
Podczas remontu nieruchomości, kluczową umiejętnością będzie zarządzanie projektem, zapewniając, że wiesz, kiedy i jak każdy element remontu jest podejmowany, i ile to będzie kosztować.
Aby upewnić się, że można śledzić każdy szczegół i nie będzie ponosić dodatkowych kosztów konieczności zmiany rzeczy w trakcie remontu, współzałożyciel Progressive Property – Mark Homer zaleca sporządzenie szczegółowego arkusza specyfikacji, który określa, co należy zmienić w każdym pokoju, co należy zastąpić, co należy sprawdzić / przetestować, a co należy pozostawić w spokoju całkowicie.
Możesz również skorzystać z niektórych z wymienionych poniżej świetnych narzędzi do zarządzania projektami, które ułatwiają uzyskanie przeglądu projektu, robienie notatek, aktualizowanie postępów i wydawanie instrukcji w podróży.
Niezbędne rzeczy
Nawet jeśli nie wynajmujesz domu niedźwiedziowi Baloo, nadal istnieją pewne rzeczy, których każdy będzie oczekiwał od wynajmowanego lub kupowanego domu, i które spowodują wiele problemów i konfliktów, jeśli nie zadbasz o nie we właściwy sposób. Należą do nich:
Bojler
Dopóki się nie zepsuje, nie docenisz, jak wiele robi dla Ciebie Twój bojler. Ogrzewa dom, zapewnia gorącą wodę do porannego prysznica, a nawet podnosi swoją wagę w kuchni (spróbuj umyć naczynia bez gorącej wody).
Są one dostępne we wszystkich kształtach i rozmiarach, ale upewnij się, że wykonałeś swoje badania ostrożnie – nie wszystkie kotły są odpowiednie dla wszystkich nieruchomości. Właściwy wybór dla Ciebie będzie zależał od miejsca, w którym będzie przechowywany, wymagań/wielkości nieruchomości oraz istniejącej instalacji rurowej. Upewnij się, że bierzesz pod uwagę wszystkie istotne czynniki przy wyborze kotła do projektu renowacji.
Bezpieczeństwo domu
Bez względu na to, kto kupuje lub wynajmuje swoją nieruchomość, poczucie bezpieczeństwa we własnym domu jest prawdopodobnie dość wysoko na ich liście priorytetów, więc upewnij się, że jest to kluczowy obszar.
Jest to jeszcze ważniejsze w przypadku nieruchomości typu buy-to-let, ponieważ to właściciel jest prawnie odpowiedzialny za upewnienie się, że każda wynajmowana nieruchomość spełnia podstawowe potrzeby bezpieczeństwa, w tym drzwi i okna, które można prawidłowo zamknąć i zablokować. Każde pieniądze zainwestowane w bezpieczeństwo domu obniżą również Twoje składki ubezpieczeniowe i chociaż nie ma prawnego wymogu, by wynajmujący posiadali ubezpieczenie, Twój dostawca kredytu hipotecznego może wymagać, byś wykupił taką polisę.
W przypadku nieruchomości o wyższej cenie, Twoje potrzeby w zakresie bezpieczeństwa domowego prawdopodobnie wykraczają daleko poza zamykane drzwi i okna. Alarm przeciwwłamaniowy powinien być koniecznością, a być może zechcesz również rozważyć system monitoringu CCTV.
Kuchnia
Dokładnie, ile pieniędzy wydać na kuchnię będzie zależeć od rynku docelowego, ale jest to kluczowa część większości domów, a przestrzeń, która musi być starannie zaplanowana. Minimalnym wymogiem jest czysta przestrzeń, która funkcjonuje efektywnie, więc pomyśl o tym, jak pomieszczenie będzie prawdopodobnie używane, o praktycznych wymaganiach, takich jak przechowywanie i upewnienie się, że zlew i wszelkie urządzenia są łatwo dostępne.
Pamiętaj: obowiązkiem wynajmującego jest upewnienie się, że wszystkie urządzenia elektryczne są bezpieczne na początku każdej umowy najmu, więc upewnij się, że są one regularnie sprawdzane i w razie potrzeby modernizowane.
Finansowanie projektów deweloperskich
Oto pięć podstawowych opcji:
Gotówka – mało prawdopodobne, aby to była opcja, kiedy zaczynasz, ale jedna, aby pamiętać, gdy jesteś dalej na swojej podróży rozwoju nieruchomości.
Kredyt hipoteczny buy-to-let – Jeśli chcesz wynająć nieruchomość po jej zakupie, to nie będzie w stanie korzystać ze standardowego kredytu hipotecznego – zamiast tego będziesz potrzebował kredytu hipotecznego buy-to-let. Są one zazwyczaj oferowane na zasadzie “tylko odsetki” i wymagają większego depozytu, wyższych kosztów odsetkowych i większych opłat niż w przypadku standardowego kredytu hipotecznego.
Kredyt hipoteczny na zakup-sprzedaż – podobnie, standardowy kredyt hipoteczny nie będzie odpowiedni dla osób planujących zakup, remont, a następnie sprzedaż nieruchomości. Natomiast kredyt hipoteczny na zakup-sprzedaż lub elastyczny kredyt hipoteczny pozwoli na sprzedaż nieruchomości wkrótce po jej zakupie. Oczywiście, za tę elastyczność płaci się znacznie wyższym oprocentowaniem, wyższymi opłatami i znacznie większym depozytem.
Kredyt pomostowy – Kredyt pomostowy jest krótkoterminowym, wysoko oprocentowanym kredytem, często wykorzystywanym przez osoby, które muszą kupić nieruchomość w oczekiwaniu na sprzedaż innej. Są one również popularne wśród deweloperów, którzy mogą korzystać z kredytów pomostowych, aby kupić nieruchomość, naprawić ją, a następnie sprzedać, spłacając pożyczkę i odsetki w tym procesie. Są to pożyczki zabezpieczone, więc są najbardziej odpowiednie dla tych, którzy już posiadają nieruchomość lub ziemię, na której można zabezpieczyć pożyczkę. Potrzebny będzie również jasny plan wyjścia, tzn. jasna strategia, jak pożyczka zostanie spłacona na koniec okresu kredytowania.
Finansowanie rozwoju nieruchomości – Jest to forma pożyczki biznesowej dla firm zajmujących się rozwojem nieruchomości, co oznacza, że bierze się pod uwagę obroty i inne dane finansowe.
Pożyczka osobista – Jeśli odziedziczyłeś nieruchomość, która wymaga odrobiny troski lub po prostu potrzebujesz dodatkowej gotówki na lekki remont, dobrym rozwiązaniem może być zaciągnięcie niezabezpieczonej pożyczki osobistej.
Uwagi końcowe
Kluczową rzeczą, o której należy pamiętać w kwestii rozwoju nieruchomości, jest to, że nie jest to szybki sposób na zarobienie szybkiej kasy – podczas gdy analitycy ostrożnie przewidują, że rynek odbuduje się w średnim okresie, minie dużo czasu, zanim powróci do tego rodzaju ogromnych zysków, jakie widzieliśmy w przeszłości. Jednakże, jeśli podejdzie się do tego z odpowiednim nastawieniem, może to być dobre źródło inwestycji długoterminowych.
